La sous-location consiste à louer un bien à un propriétaire, puis de le relouer ensuite à une autre personne. Cette solution, tout à fait légale et encadrée par des règles spécifiques, trouve tout son intérêt pour tous ceux qui souhaitent se lancer dans une activité de location génératrice de cashflow, sans avoir à investir dans un bien.
Alors, comment est-ce que cela fonctionne ? Quelles sont les règles à respecter ? Et surtout, quels sont les avantages se lancer dans l’exploitation immobilière de cette manière ?
Sommaire :
A quel moment a-t-on recours à la sous-location ?
Vous êtes peut être déjà un investisseur immobilier ?
Si c’est le cas et que vous avez déjà réalisé plusieurs opérations en investissement locatif, il est fort probable que vous soyez bloqué par votre banque et que celle-ci soit réticente voire même opposée au financement de nouveaux projets immobilier à travers un financement bancaire. Votre banque risque de prétexter que vous avez atteint votre taux d’endettement de 33% et que celle-ci souhaite attendre que vous remboursiez un peu de capital de vos précédents projets pour envisager d’en faire d’autre.
Vous faîtes peut-être partie des personnes qui n’arrivent pas à obtenir un prêt immobilier ?
Car vous ne disposez pas de revenus suffisants ou bien que vous êtes un chef d’entreprise ou encore que vous sortez d’un dépôt de bilan… Bref vous êtes dans une situation où vous n’avez pas la possibilité d’obtenir un crédit bancaire.
Dans toutes ces situations, une solution : la sous-location !
Vous n’avez pas besoin de crédit bancaire, juste un petit apport pour acheter le mobilier qui va équiper le logement que vous allez sous-louer.
La sous-location va ainsi vous permettre d’exploiter en location courte durée (Airbnb) les logements que vous gérez. Vous obtiendrez ainsi une rentabilité explosive sans avoir eu besoin des banques !
Les règles à respecter pour mettre en place une sous-location rentable légalement
La sous-location est un acte tout à fait légal, qui est strictement encadré. En tant que particulier locataire, il est tout à fait possible de louer un bien pour le sous-louer ensuite à un tiers. Il faut néanmoins suivre impérativement 2 règles :
- Obtenir l’accord expresse du propriétaire pour sous-louer
- Ne pas demander un loyer supérieur à celui du bail initial
Il n’est donc pas possible – en théorie – de réaliser un bénéfice en sous-louant un bien.
Néanmoins, il existe une solution pour mettre en place un système de sous-location rentable, de manière tout à fait légale.
Le système à mettre en place n’a rien à voir avec le modèle de sous-location présenté précédemment, qui s’adresse aux particuliers (pour conserver son bail sans payer son loyer pendant une absence par exemple).
Pour pouvoir se créer un revenu avec l’immobilier grâce à la sous-location, il faut mettre en place une solution dite « professionnelle ».
L’accord du propriétaire sera toujours impératif, mais il sera désormais possible de colleter un loyer supérieur à celui demandé par le propriétaire.
Pour mettre en place ce type de sous-location, il faut être qualifié de « professionnel ». Deux solutions existent :
- Être agent immobilier
- Mettre en place un bail professionnel
Être agent immobilier
Pour proposer ce type de sous-location, il est nécessaire d’être agent immobilier et respecter la loi Hoguet.
Pour être agent immobilier, il est nécessaire d’avoir, à minima, un niveau d’étude BAC + 3 dans le domaine juridique ou fiscal. Un diplôme d’école de commerce peut également convenir. Il faut ensuite faire une demande auprès du Tribunal de commerce pour obtenir une carte d’agent immobilier.
Un agent immobilier est ainsi autorisé à louer des biens pour les proposer en sous-location afin d’en dégager un bénéfice.
Cette solution nécessitant des diplômes et spécialisations, elle ne s’adresse pas à tout le monde. Une seconde manière de procéder existe ; elle est applicable par tous, sans nécessiter de niveau d’étude spécifique.
Mettre en place un bail spécifique
Il est possible de mettre en place une activité de sous-location professionnelle grâce à un bail dit « professionnel ».
Pour pouvoir utiliser ce type de bail, il faut au préalable créer une société, qui aura la charge de la gestion des biens en sous-location.
Ce bail doit impérativement être rédigé par un avocat, car il s’agit un contrat technique, qui fixe les modalités du partenariat avec le propriétaire. Il faut compter environ 2.000€. à noter que cet investissement n’est nécessaire qu’une seule fois : le bail peut être réutilisé plusieurs fois, pour différents biens.
Il s’agit effectivement d’un investissement important, tant en termes financiers, qu’en termes qualitatifs. Ce bail permet de se positionner dans un cadre contractuel solide mais également de rassurer le propriétaire. En effet, un bail bien rédigé met en avant le sérieux et le professionnalisme de l’activité.
Dans ce document, les différentes modalités de sortie seront indiquées, tant pour le propriétaire, que pour le sous-loueur. Ainsi, il sera possible de définir un préavis à respecter pour rompre le contrat (élément qui peut rassurer les propriétaires quant à leur liberté de gestion de leur bien).
À noter que chaque bail ne pourra pas excéder une durée maximale de sous-location de 3 ans.
Les démarches à réaliser avant de lancer son activité de sous-location
Déclaration auprès du greffe du tribunal
Pour la mise en place d’un bail professionnel, il est indispensable de créer une société commerciale du type SA, SAS ou SARL.
Il peut également être possible de se lancer sans en limitant les frais de constitution et de gestion, en se déclarant en Auto-entrepreneur dans le cadre d’une micro-entreprise. À noter qu’avec ce statut, le CA est limité à 72.000€ (prestation de services) et les charges sont calculés en fonction des revenus générés. À contrario, une entreprise type SA, SAS ou SARL, seuls les bénéfices et le revenu du gérant sont taxés. Cela permet de déduire toutes les charges (investissements, charges courantes…).
Le choix du type de société dépend des objectifs de chaque entrepreneur. Il peut donc être intéressant de se rapprocher d’un juriste ou d’un comptable pour avoir une vision claire des avantages et inconvénients de chaque statut. Il peut aussi être intéressant de se former auprès de la CCI et du Tribunal de Commerce pour avoir toutes les modalités d’inscription et de gestion. Enfin, intégrer une communauté d’entrepreneurs peut apporter beaucoup d’informations et de retours d’expérience, de personnes au profil similaire.
Déclaration en mairie pour les activités de location courte durée
Pour une activité de location de courte durée d’un bien un meublé de tourisme, il est impératif de déclarer cette activité en mairie. Il faut pour cela utiliser le CERFA 14004 disponible sur le site www.service-public.fr.
Changement de destination pour les biens dans les grandes villes
Pour lancer une activité de sous-location dans une commune de plus de 200.000 habitants, il faudra impérativement que le propriétaire fasse au préalable un changement de destination. En effet, une « transformation » de son bien en local commercial est nécessaire. Ce local sera ensuite loué à l’entreprise qui réalise des prestations autour du tourisme, du sous-loueur.
Les modes d’exploitation possibles en sous-location
Plusieurs modes d’exploitation avec un haut niveau de rentabilité peuvent être mis en place :
- La location en courte durée (exploitation touristique) : les biens sous-loués sont proposés à la nuitée sur des plateformes de location en courte durée (Airbnb, Booking.com, Abritel…)
- La location en colocation : des biens de grande superficie peuvent être « divisés » pour les proposer à plusieurs locataires pour accroître les loyers perçus et réaliser une plus-value
Une troisième possibilité existe, il s’agit d’un cas très spécifique.
Certains biens proposés en location sont sous-estimés par leurs propriétaires, qui ne veulent pas passer de temps à les gérer (exemple : bien reçu en héritage à l’autre bout de la France). Il existe une opportunité en mettant en place une sous-location dans ce type de bien et de les proposer ensuite en location meublée à destination des étudiants (bail 1 an). La rentabilité sera moins intéressante que pour les deux premières solutions, mais elle a l’avantage de prendre peu de temps.
Les taxes à payer en sous-location
Pas de taxe d’habitation
En tant que sous-loueur, il n’y a pas de taxe d’habitation à payer.
Dans le cadre d’une exploitation en location courte durée, personne « n’habitera » dans le logement. En revanche, une taxe de séjour sera à reverser à la commune pour chaque nuitée. Elle est à facturer à chaque client puis à reverser chaque trimestre. A noter que dans le cadre des réservations prises via Airbnb, cette taxe n’est pas à collecter. En effet, la plateforme la perçoit et la reverse directement.
Dans le cadre d’une exploitation meublée avec un bail classique ou d’une colocation, la taxe d’habitation est directement payée par le(s) locataire(s).
TVA
L’exploitation d’une activité de location courte durée n’est pas soumise à la TVA. Seules les prestations para-hotellières le sont. Elles regroupent :
- L’accueil
- Le linge (autre qu’à l’arrivée et à la sortie du bien loué)
- Le nettoyage (autre qu’à l’arrivée et à la sortie du bien loué)
- Les petits déjeuners
Cela signifie donc qu’il n’y a pas de TVA à payer sur les réservations.
Comment se lancer dans la sous-location ?
Comment trouver un logement pour faire de la sous-location ?
La méthode artisanale, la moins couteuse : la recherche seul via les sites d’annonces en ligne, type leboncoin.fr ou encore pap.fr.
Il est également possible d’utiliser les services d’une agence immobilière. Cette démarche, plus couteuse, permet d’accéder à des biens qui ne sont pas forcément visibles sur les sites d’annonces. De plus, en ayant bien présenté le projet, l’agent immobilier pourra réaliser un premier tri, pour ne proposer que des biens pour lesquels les propriétaires sont intéressés par la sous-location. Cela permet un fort gain de temps, particulièrement intéressant pour les personnes qui ont déjà d’autres activités (salariés, conciergeries…)
Les solutions pour alléger son budget initial
Pour lancer une activité de sous-location, il est nécessaire de prévoir un budget. Dans ce budget, il faut prévoir :
- Un rafraichissement général du bien (peintures, robinetterie…)
- Les meubles
- La décoration
- Les éléments nécessaires à l’activité de location courte durée (boite à clés, électroménager…)
- L’équipement du bien (réfrigérateur, plaques de cuisson…)
À cela, il faut également ajouter les couts inhérents au paiement du bien :
- La caution, qui peut représenter jusqu’à 2 mois de loyer (fréquent dans les locations meublées)
- Le premier mois de loyer
Pour réduire ce budget, il existe quelques astuces.
Rechercher un bien déjà meublé
En lançant une activité de sous-location dans un bien meublé permet de ne pas avoir à investir dans les meubles. Les dépenses matérielles concerneront donc seulement la décoration, qui devra être la plus attractive possible.
Choisir un logement meublé est idéal pour se lancer dans l’activité de sous-location, car cela permet de démarrer très rapidement. Une fois le bail signé avec le propriétaire et la touche déco apportée, le bien est immédiatement disponible, générant ainsi du CA sans délai.
Un bémol à prendre en compte : les locations meublées étant plus chères que les locations nues, il n’y a pas d’investissement initial à réaliser, mais la rentabilité sera moins forte. Il faudra également rendre le bien et ses meubles dans le même état qu’à la signature du bail. Attention donc aux frais que cela peut engendrer en fin de contrat.
Choisir un logement équipé
Ce type de bien ne dispose pas de meubles mais les équipements principaux sont présents. Par exemple, la cuisine est déjà équipée et comprend le gros électroménager (réfrigérateur, plaques de cuisson, four…).
Ce point représente le plus gros investissement quand il s’agit d’équiper un bien nu. Trouver un bien les proposant est une véritable source d’économie. Aucun budget ne sera à prévoir pour cela.
Faire porter le budget investissement au propriétaire
Cette méthode est une alternative aux deux premières solutions. Elle consiste à trouver un bien nu et de discuter avec le propriétaire pour qu’il prenne à sa charge l’équipement de son bien.
Cette solution nécessite un véritable travail de préparation en amont pour bien « vendre » le projet de sous-location et tous les avantages qu’en tirera le propriétaire. Le projet s’engageant sur du long terme, il a tout intérêt de fournir un bien de qualité, tant pour son attractivité que pour augmenter sa valeur foncière sur le marché.
Il s’agit dans ce cas de monter un partenariat avec le propriétaire : équiper la cuisine ou rénover certaines pièces lui apportera un retour sur investissement plus fort grâce à la sous-location.
Convaincre un propriétaire de sous-louer son logement
Plusieurs arguments sont à présenter pour donner confiance à un propriétaire et le convaincre de passer son bien en sous-location :
- Garantie des loyers : le bail professionnel protège le propriétaire contre les impayés, plus qu’un bail classique. Les démarches d’expulsion dans ce cas-là sont plus simples.
- Entretien régulier : entre chaque client, le bien sous-loué est nettoyé et inspecté. L’objectif étant qu’il soit constamment impeccable pour garantir la satisfaction. Le propriétaire est ainsi assuré d’avoir un logement qui sera suivi.
- Maintien en excellent état : au-delà de l’entretien, le propriétaire est sûr de récupérer un bien à minima dans le même état qu’il l’a laissé à la signature du bail. Pour pouvoir attirer des clients, le sous-loueur a besoin d’avoir un bien en excellent état : c’est son outil de travail.
- Caution : pour couvrir d’éventuels dégâts, chaque réservation est couverte par une caution
- Assurance : une assurance spécifique est mise en place dans le cadre de chaque location pour couvrir les gros dégâts dans le bien. Cette assurance est généralement proposée par les plateformes de réservation et peut aller jusqu’à 800.000€.
Pour plus de détails et de précisions, retrouvez l’article dédié au lien suivant :
Mise en exploitation
Une fois le logement trouvé, le propriétaire convaincu par le projet, il ne reste qu’à signer le bail et lancer l’exploitation !
Certains types de location nécessitent plus de temps que d’autres, proportionnellement à leur rentabilité. Ainsi, plus un bien sera générateur de chiffres d’affaires, plus il nécessitera de temps. C’est notamment le cas de la location courte durée.
Tous ceux utilisent des biens en sous-location pour des activités de location courte durée savent qu’il est indispensable d’automatiser un maximum de tâche. L’objectif est d’optimiser son temps tout en conservant sa rentabilité.
Pour générer du chiffre d’affaires sans que cela ne devienne intenable, 3 solutions pour automatiser la gestion de ses biens en location courte durée existent :
- La sous-traitance totale
- La sous-traitance partielle
- La création d’une structure dédiée
Automatiser par la sous-traitance totale
Faire appel à une société de conciergerie est la méthode la plus simple pour automatiser la gestion de ses locations en courte durée.
De nombreuses entreprises de ce type sont implantées ou s’installent dans les moyennes et grandes villes. C’est une activité en plein développement, la demande pour ce type d’activité est très forte.
Les conciergeries s’adressent aussi bien aux investisseurs locatifs qu’à ceux qui font de la sous-location.
En contrepartie d’une sous-traitance totale de la gestion, des frais spécifiques sont appliqués :
- Une commission sur le CA est à verser (en général 20%)
- Des frais de ménage sont à ajouter (à payer par le voyageur)
- Il faut trouver la bonne conciergerie
Il faut plus voir dans une conciergerie un partenaire plutôt qu’un sous-traitant. Une véritable relation de confiance est nécessaire au bon fonctionnement de votre activité.
Automatiser une partie et gérer le reste
Une solution alternative à la délégation totale consiste à conserver une partie des tâches et sous-traiter celles pour lesquelles vous apportez le moins de valeur.
Il est ainsi possible de déléguer à un agent d’entretien :
- Le ménage
- La gestion du linge
Il est conseillé de conserver la gestion des relations avec les voyageurs, afin de garder le contrôle sur le cœur de l’activité. De plus, cela permet de traiter immédiatement les éventuels irritants et ainsi de limiter les mauvaises notations.
Cette méthode d’automatisation alternative, moins onéreuse que la sous-traitance totale, nécessitera cependant un investissement personnel plus important.
Automatiser en créant une société dédiée
Cette méthode consiste à créer une société dédiée qui aura en charge la gestion de vos biens. L’activité de cette société se rapproche très fortement d’une conciergerie.
Cette solution s’adresse à ceux qui font de la sous-location et qui gèrent (ou ayant l’objectif de gérer) de nombreux biens.
Cette solution nécessite un véritable investissement initial, en temps et en argent. Il s’agit ici de la création d’une entreprise. Vous passerez donc de gestionnaire de biens à gestionnaire d’une entreprise qui gère des biens.
Mais l’automatisation que vous aurez réussi à mettre en place vous offrira un gain de temps incroyable. Ce gain de temps pourra être réinvesti dans la recherche de nouveaux biens à sous-louer. C’est la solution idéale pour avoir un business lucratif, entièrement automatisé.
Pour plus d’astuces, il est possible de retrouver un article détaillé au lien suivant :
Comment automatiser la gestion de ses locations en courte durée ?
Quelques exemples de biens en sous-location
Appartement 1 - Angers
Bienvenue dans notre maison de centre-ville.
Réunion de famille ou séjour professionnel, vous pourrez profiter de tout le confort de cette maison rénovée et entièrement pensée, avec une terrasse extérieure pour un agréable séjour sur Angers. Place de parking publique gratuite devant la maison.
Cette maison de haut standing possède 3 grandes chambres, salon, séjour, cuisine, 2 salles de bain et toilettes séparées pour un confort maximal.
- Budget investi : 5450€
- Loyer mensuel à payer : 1250€
- Revenu mensuel moyen : 2200€
- Cashflow mensuel : 950€
Appartement 2 - Le Mans
Appartement de caractère, situé en plein centre-ville du Mans. Cet appartement de haut standing possède 2 chambres, salon, séjour, cuisine, salle de bain et toilettes séparées pour un maximum de confort et de tranquillité.
L’appartement, au 2ème étage, donne sur la vieille ville. Vous avez ainsi le privilège de la proximité des rues marchandes et du centre-ville, le tout dans le calme et la tranquillité.
- Budget investi : 4140€
- Loyer mensuel à payer : 730€
- Revenu mensuel moyen : 1550€
- Cashflow mensuel : 820€
Vous accompagner dans la mise en place de votre activité de sous-location
Que vous soyez déjà investisseur immobilier ou pas, que vous ayez des capacités d’investissement ou pas, que vous ayez de l’expérience ou pas, la sous-location est la solution idéale pour générer des revenus.
Ce système permet de profiter de la rentabilité offerte par les locations de courte durée, sans avoir à investir dans un bien. Il permet ainsi de démarrer une activité ou d’en développer une existante avec peu d’investissement.
Destiné à tous ceux qui veulent générer un revenu supplémentaire, la sous-location est une des solutions les plus simples pour y parvenir.
