La location courte durée, est-ce un phénomène de mode ? Y a-t-il un avenir ? Est ce qu’il faut y aller ? Comment ça fonctionne ? Quelle est la législation ? Quelle est la fiscalité ?
Autant de questions que l’on se pose lorsque l’on est un propriétaire et qu’on a entendu parler de location courte durée.
Dans cet article, je vais vous expliquer le fonctionnement de la location courte durée et comment se lancer pour obtenir des résultats rapides.
Les étapes suivantes sont importantes à faire avant de publier votre annonce sur les plateformes de location.
Avant tout : comprendre la location courte durée
La France est le 2ème marché mondial de la plateforme de réservation Airbnb. C’est ce service qui a complètement révolutionné l’immobilier locatif, l’investissement locatif…
Avec l’augmentation des prix de l’immobilier et des taux de crédit, les loyers « classiques » sont globalement trop bas quand vous êtes un investisseur.
Les investisseurs avertis cherchent tous aujourd’hui à générer plus de 10% de rentabilité afin de :
- Rembourser le prêt bancaire par les loyers encaissés.
- Générer un cashflow positif.
Ainsi, l’objectif, en optant pour la location courte durée plutôt que la location classique, c’est de se générer des revenus complémentaires chaque mois en plus de se constituer du patrimoine.
Hélas, c’est devenu impossible en location en nue, classique, de générer une rentabilité suffisante. La location saisonnière, location en courte durée arrive donc à point nommé….
La location courte durée présente ainsi une alternative à la location en nue et affiche ainsi de nombreux points positifs.
De plus, comme la location courte durée entre dans le cadre fiscal de la location en meublé, elle profite ainsi de nombreux avantages fiscaux. Ce qui rend ce type d’exploitation encore plus attractif pour un investisseur.
Les avantages de la location courte durée
- Fini les impayés et les locataires qui ne veulent pas quitter votre logement. En location courte durée, c’est la plateforme de gestion qui gère les paiements et empêche tout risque sur ce point.
- Des vacances locatives nettement réduites. En location en nue, après le départ de votre locataire, il peut parfois s’écouler quelques mois avant d’en trouver un nouveau. Alors qu’en location courte durée, si vous partez sur une base de 20 nuits par mois, vous avez déjà intégré ce facteur risque dans votre business plan.
- Un logement disponible au besoin. Si vous avez besoin d’utiliser votre logement, il vous suffit de bloquer les réservations dans le calendrier.
- Un meilleur entretien et suivi de votre bien. Après chaque départ de voyageur, votre équipe de nettoyage assurera un nettoyage approfondi et vous pourrez ainsi remédier aux petits soucis du quotidien. Sur le long terme, votre logement restera en meilleur état.
- Une fiscalité avantageuse. Avec la catégorisation des revenus en BIC au réel, vous pourrez déduire toutes vos charges et ainsi créer un déficit foncier sur votre fiche d’impôt sur le revenu.
- Une meilleure rentabilité. Les revenus locatifs en courte durée sont bien plus importants qu’en location traditionnelle. En optimisant son taux de remplissage, il est même possible de capter plus de loyers que l’on a de charges à payer, générant ainsi un cashflow positif.
Les inconvénients de la location courte durée
- Très chronophage. Si vous n’automatisez pas une grande partie de l’exploitation de votre location courte durée, vous allez y passer tout votre temps libre. Vous devez absolument déléguer et utiliser des outils spécifiques afin d’y passer le moins de temps possible.
- Plus de stress car plus d’entrées et de sorties mais aussi, plus de problèmes à gérer… Il faut considérer l’activité de location courte durée est comme une entreprise à part entière. On peut la comparer à une activité hôtelière. Bien entendu si vous avez une équipe ou des partenaires, la gestion peut être véritablement simplifiée.
Étape 1 : estimer les revenus et fixer les prix à la nuit
Avant de vous lancer dans votre activité, il va d’abord falloir que vous fassiez une étude de marché pour :
- Déterminer le prix à la nuitée moyen.
- Le taux d’occupation moyen de la zone dans laquelle vous allez exploiter votre bien.
Ces éléments vous permettront de déterminer les prix en basse et haute saison. Ils seront à intégrer dans votre Business Plan
Ces différentes informations vous permettront de démarrer et d’enregistrer rapidement vos premières réservations.
Comment faire ?
Vous avez plusieurs méthodes : la plus facile et qui coûte 0, c’est de consulter directement le site Airbnb. On y retrouve une carte avec la location de tous les logements qui sont déjà proposés. Vous allez pouvoir rapidement regarder le taux d’occupation des logements qui ont les mêmes caractéristiques que le vôtre, dans votre secteur.
Cette méthode fonctionne sur toutes les plateformes de réservations : Leboncoin, booking.com…
Il existe une autre méthode, payante cette fois-ci. Vous consulter des sites d’analyse en ligne qui livrent de nombreuses informations sur la location en courte durée dans votre ville. Vous pouvez pour cela utiliser les services de Airdna.
La méthode gratuite nécessite plus de temps, mais l’important est d’avoir une vision claire de son marché. Avec tous ces éléments réunis vous allez ainsi avoir les bonnes bases de prix pour pouvoir vous positionner correctement dès votre lancement.
Étape 2 : préparer son logement pour la location courte durée
La location courte durée est avant tout une location meublée. Vous devez donc fournir absolument tout pour que votre voyageur puisse séjourner confortablement dans votre logement.
Mieux votre logement est équipé, plus vous obtiendrez d’avis positifs et d’excellentes notes qui seront précieuses pour le référencement de votre annonce sur les plateformes de réservation.
Il est très clair que le strict minimum ne suffit pas !
Équiper correctement votre logement
Voici une liste (non exhaustive) de ce qu’il vous faudra pour lancer votre location courte durée :
- 2 sets de draps de lits de préférence blanc.
- 2 oreillers par personne.
- 1 lumière de chevet minimum par lit.
- 2 sets de serviettes de toilette par voyageur.
- Papier toilette dans chaque WC.
- De quoi poser les serviettes de toilettes après leur utilisation.
- 1 petite poubelle dans chaque salle de bain avec sacs poubelles.
- 1 TV écran plat.
- Internet (avec une charte utilisation internet).
- 1 canapé avec une table de salon
- 1 réfrigérateur.
- Prévoir de quoi cuisiner et manger (cuillères, fourchettes, couteaux, verres, assiettes, poêle, casserole, ustensiles de cuisine etc…).
- 1 micro-onde.
- 1 four.
- Éponge et liquide de nettoyage.
- 1 grille-pain.
- 1 machine à café et/ou 1 bouilloire.
- Des produits de nettoyage (vitre, sol, WC…).
- 1 aspirateur, 1 balai, 1 serpillère.
- 1 grande poubelle avec sac.
- Une armoire fermée à clé pour stocker linge, serviette, stock de produits de nettoyage, papier toilette.
Mettre en place internet dans votre location courte durée
Vous devez absolument proposer le internet (wifi) dans votre logement. C’est aujourd’hui indispensable.
En revanche, vous devez vous protéger. Quand vous mettez internet à disposition de vos voyageurs, vous devez leur remettre une charge de bonne conduite par rapport à l’utilisation d’internet et ainsi leur indiquer de couper et de ne pas utiliser des logiciels de téléchargement illégaux.
La législation est très claire : vous êtes le propriétaire de la ligne internet que vous mettez à disposition. Si un comportement inadapté est détecté, vous en serez responsable.
Autrement et si vos voyageurs ne respectent pas la charte, vous pouvez passer par des sociétés spécialisées qui pour quelques euros par mois vous permettront d’avoir un service Hotspot qui va délivrer un login/mot de passe à chaque voyageur. Tout sera enregistré (jour d’entrée/sortie), et certains sites internet seront filtrés.
Vous pouvez aussi utiliser un firewall qui va contrôler les connexions sur internet et ainsi bloquer les téléchargements illégaux par exemple.
Étape 3 : constituer une équipe
Si vous ne souhaitez pas que votre activité de location courte durée ne devienne une souffrance, vous devez vous entourer ! Vos partenaires vont vous permettre de déléguer une grande partie des tâches à réaliser.
Dès que vous faites de la location courte durée en complément de votre travail, il est indispensable de bien s’entourer. En particulier si vos logements ne se situent pas à proximité de là où vous vivez.
Gérer les ménages
L’une des premières choses à déléguer est la gestion des ménages et du linge. Pour cela, il existe plusieurs solutions :
- Faire appel à une société spécialisée.
- Embaucher votre propre femme de ménage.
- Sous-traiter à un auto-entrepreneur.
L’avantage de passer par des sociétés spécialisées est qu’elles vont gérer le recrutement, les charges administratives, les vacances/congés/absences. L’inconvénient : le coût.
Embaucher son propre personne revient moins cher et s’avère plus polyvalent. Mais cela implique de devoir gérer les absences et congés, les bulletins de paye mais surtout le management humain.
Gérer le linge
Le linge est à changer impérativement entre chaque locataire.
Pour cela, vous pouvez totalement déléguer cette tâche à une société spécialisée. Mais généralement cela coûte cher car cette société va venir chercher le linge puis le ramener, faire un nettoyage professionnel avec repassage…
Autre solution : votre personnel de ménage peut gérer le linge directement pendant la période de ménage. Pour cela, il suffit de lancer une machine à laver puis le sèche-linge. Cette solution n’est pas la plus optimale, car le temps de ménage est souvent bien inférieur au temps de lavage et de séchage du linge.
La meilleure solution est de demander à votre personnel de gérer le linge en dehors des temps de ménage. Il faut pour cela avoir du linge de propre, pour remplacer le linge sale, qui sera lavé plus tard.
Pour nettoyer le linge, il est possible de le faire dans une laverie, ou directement à son domicile. Cette solution est valable seulement si vous exploitez un petit nombre de logements. À partir d’un certains volumes, il sera intéressant de mettre en place un lieu dédié au lavage de votre linge pour réduire les couts.
Gérer les check-in et check-out
Pour les check-in et check-out, il faut distinguer la méthode manuelle et la méthode automatique.
Le check-in/out physique a pour avantage de permettre de rencontrer le locataire et de redonner un côté humain. Cette relation favorise les bonnes notations. Au lancement d’une location, il est intéressant d’opter pour la solution manuelle pour avoir un maximum de retours clients et améliorer ce qui ne va pas.
En revanche, cette méthode est très chronophage et peut être considéré comme une contrainte pour les clients qui doivent respecter des horaires d’arrivée et de départ non flexible.
Il vaut mieux donc rapidement opter pour des check-in/out automatisés. En laissant une boite à clé, les clients peuvent arriver et partir en toute autonomie. La procédure étant à indiquer au préalable par email.
Réaliser un état des lieux et une prise de caution n’est plus obligatoire, les assurances couvrant les éventuels dégâts. De plus, des plateformes, comme Airbnb, ne permettent pas de demander des cautions. Cet aspect étant directement pris en charge par la plateforme.
Gérer la maintenance
Vous devez avoir conscience que vous aurez des anomalies, des objets cassés, à réparer etc… et il vous faudra une personne qui soit capable de gérer tout cela. Pour certains travaux, vous serez contraint de faire appel à des sociétés spécialisées (exemple chauffe-eau en panne). Mais dans la plupart des cas, vous pourrez faire appel à un « homme à tout faire ». Véritable tout-à-tout, cette personne vous permettra d’effectuer les petits travaux de maintenance, pour assurer la disponibilité de votre logement (réparation d’un siphon qui fuit par exemple).
Pour pouvoir gérer ses locations courte durée, il est donc important de bien s’entourer. La solution la plus simple et la plus efficace étant de faire appel à une conciergerie. Spécialisée dans la gestion de ce type de bien, elle permet d’avoir des services de très grande qualité, tout en minimisant sa gestion.
Étape 4 : créer son annonce sur les plateformes de réservation
Pour réussir sur Airbnb et Booking, il faut absolument figurer dans les premiers résultats de recherche.
Ainsi, il faut tout mettre en œuvre pour apparaître en premier en comprennant comment fonctionnent le référencement. L’objectif des plateformes est de présenter d’abord les annonces les plus attractives. Celles qui convertissent le plus de visiteurs en acheteurs.
Pour cela, elles favorisent les annonces qui :
- Correspondent aux besoins des visiteurs.
- Sont attractives.
C’est pourquoi, pour se positionner dans les premiers résultats de recherche, l’annonce doit être :
- Complète pour répondre à un maximum de critères.
- Attractive pour optimiser le taux d’ouverture et de conversion.
Pour réussir sur les plateformes, il faut donc réaliser différentes actions pour apparaitre parmi les premiers résultats de recherche.
La rédaction, le cœur d’une annonce
Tout d’abord, il est très important d’avoir une annonce complète, avec un maximum d’informations pour :
- Permettre aux visiteurs d’avoir toutes les informations nécessaires.
- Faire qualifier techniquement votre logement par les moteurs de recherche.
Un des composant principal est le descriptif de l’annonce, qui doit être très percutant.
- Avoir un titre explicite.
- Être précis et concis.
- Résumer tous les points forts du logement.
Il faut être exhaustif pour décrire tout ce qui est proposé dans la location (machine à laver, oreillers supplémentaires, sèche-cheveux, café…). Cela permet de faire la différence avec la concurrence, tout en valorisant des éléments dans lesquels vous aurez investi !
Pour être efficace dans la rédaction de votre annonce, vous devez toujours pensez à celui qui la lira : votre cible !
Évitez les annonces « généraliste ». On ne raconte pas la même chose si l’on s’adresse à une famille ou à un professionnel en déplacement.
Par exemple :
- Pour une famille : valorisez les accessoires pour les enfants (lit parapluie, table à langer, jeux de société), les lieux de loisirs à proximité, les activités de plein air…
- Pour un professionnel : mettez en avant le confort de travail (wifi, bureau…) la proximité avec la gare/le centre de congrès, l’arrivée autonome flexible…
Le travail de rédaction de son annonce est essentiel pour s’assurer un bon positionnement sur les plateformes de réservation. Il peut nécessiter un peu de temps de travail, mais ne pas le faire, c’est clairement se tirer une balle dans le pied.
Publier au minimum une dizaine de photos
Les clients potentiels ont besoin de se projeter. Il faut donc présenter un nombre suffisant de photos. Les plateformes jugent qu’un minimum de 10 photos est nécessaires pour cela.
Ces photos doivent être d’excellente qualité, à l’image de ce que vous proposez dans votre logement. Une photo de mauvaise qualité enverra le signal d’un logement inadapté ou d’un hôte pas à l’écoute.
Il faut ainsi faire attention à la qualité et à la luminosité. Il est recommandé d’utiliser un bon appareil photo (pas votre téléphone) ou faire appel à un professionnel.
Petit conseil : ne prenez jamais vos photos de nuit ! Le rendu sera affreux sinon.
L’ordre d’apparition des photos est également très important. La première image doit être la plus représentative de votre logement, mais également celle qui donnera envie d’en savoir plus. Présentez immédiatement votre meilleur atout.
En général, les 5 premières photos doivent présenter toutes les qualités du logement, être particulièrement explicites et donner envie.
Les photos suivantes permettent d’apporter des précisions.
Enfin, pensez à bien ajouter une description pour chacune de vos photos. Ce point est important pour le référencement de votre annonce. Les moteurs de recherche ne savent pas encore analyser les images. Ils s’appuient donc sur leurs descriptifs dans leur algorithme.
Mettre en place son annonce sur Airbnb
Maintenant que vous êtes prêt, vous allez pouvoir passer à la création de votre annonce sur Airbnb.
Vous allez tout d’abord créer un compte en cliquant ici.
Je vous encourage vivement à plutôt créer un compte avec votre email et mot de passe plutôt qu’avec Facebook.
Après la création de votre compte, Airbnb vous invitera à mettre une photo de votre profil et de renseigner un descriptif de vous-même. Mettez une photo qui vous met en avant et un descriptif rapide de vous-même.
Mais surtout, parlez de vos futurs voyageurs : indiquez ce que vous avez prévu pour eux, pourquoi vous souhaitez les recevoir. L’idée est de susciter l’intérêt de réserver votre location.
N’hésitez pas à mettre un descriptif long, car les voyageurs accordent une grande importance à votre profil.
Vous pourrez ensuite créer votre première annonce en suivant les recommandations précédentes.
Parmi les tâches spécifiques à réaliser, il y a :
- Paramétrer la capacité d’accueil
- Fixer les frais de nettoyage (par défaut ils sont à 0)
- Libérer les dates que Airbnb aurait pu bloquer dans votre calendrier de réservation.
- Renseigner les horaires de check-in (généralement après 14h jusqu’à 23h).
- Indiquer l’heure maximale de pour le check-out (avant 12h en général).
- Vérifier l’adresse affichée dans votre annonce, car c’est cette adresse que vos voyageurs utiliseront.
Notez que vous aurez besoin d’environ 24 à 48h pour que votre annonce ressorte correctement sur Airbnb. Votre annonce sera aussi analysée par l’équipe Airbnb.
Mettre en place son annonce sur booking.com
Je vous encourage vivement à publier aussi votre annonce sur Booking.com, en cliquant sur ce lien.
Tout comme Airbnb, vous allez d’abord devoir vous créer un compte utilisateur.
Une fois votre compte créé, vous allez pouvoir créer votre annonce sur la plateforme. Vous allez renseigner vos informations dans des champs spécifiques.
Booking, contrairement à Airbnb, ne gère pas les cautions. Vous allez donc pouvoir spécifier la procédure pour ce point. Je vous invite à utiliser un service comme Stripe, pour envoyer un lien avant l’arrivée de vos voyageurs et faire une empreinte sur le leur carte bancaire.
Vous pourrez ensuite créer votre première annonce en suivant les recommandations précédentes.
Parmi les tâches spécifiques à réaliser, il y a :
- Paramétrer la capacité d’accueil
- Fixer les frais de nettoyage (par défaut ils sont à 0)
- Renseigner les horaires de check-in (généralement après 14h jusqu’à 23h).
- Indiquer l’heure maximale de pour le check-out (avant 12h en général).
IMPORTANT : si vous utilisez plusieurs plateformes pour la gestion de votre logement, il faudra soit utiliser un Channel manager, soit penser à bien synchroniser vos calendriers afin d’éviter d’enregistrer des doublons de réservation.
Conclusion : aller plus loin pour sa location courte durée
Dans cette petite procédure en 4 étapes, je vous ai livré de nombreux éléments pour vous lancer sereinement.
La location courte durée est un formidable moyen de générer de nouveaux revenus facilement, avec un minimum de risques.
Pour encore plus de conseils et d’astuces, je vous propose de télécharger gratuitement un guide conçu pour accompagner tous ceux intéressé par la location courte durée. Il est totalement gratuit !
Mais cela reste un business et comme tout business vous devez vous former pour bien comprendre toutes ses subtilités. Il existe des procédures d’une efficacité redoutable pour booster votre rentabilité, mais aussi pour limiter le temps passé à l’exploiter.
Dans cet objectif, j’ai mis en place une formation que j’ai voulu accessible à tous. Véritable atout dans votre projet, cette formation de 9 modules, regroupant plus de 7h de cours est à prix mini.
Pourquoi ce prix pour une formation aussi complète ?
Parce que je veux avant tout être utile, montrer mon expertise pour ensuite pouvoir te présenter des solutions de développement innovantes.
Car ma spécialité, au-delà de la location courte durée, c’est la sous-location. Ce système permet de pouvoir exploiter des biens sans en être propriétaire.
