Pour obtenir un crédit immobilier, il n’y a pas que ses revenus et ses charges à prendre en compte. Les banques analysent également le taux d’endettement, la durée de l’emprunt et les taux d’intérêts et l’apport personnel. En prenant en considération tous ces éléments, nous allons voir dans cet article quel salaire il faut avoir pour pouvoir emprunter 200.000€ en 2022.
Le taux d’endettement avec le crédit demandé
La banque défini le taux d’endettement in fine, en comparant les mensualités à rembourser par rapport aux revenus déclarés.
Ce taux d’endettement peut être au maximum de 35%. Ce taux comprend l’assurance emprunteur, il vaut mieux donc rester sur un taux de 33% pour estimer ses capacités d’emprunt.
Les revenus pris en compte
Les revenus pris en compte sont les revenus nets avant imposition :
- Salaires (parts fixes et mais aussi variables)
- Revenus locatifs.
Important : les aides sociales ne sont pas considérées comme des revenus.
A NOTER
- Les revenus fonciers sont retenus à 90% du montant du loyer contre 70% auparavant.
- Les primes et commissions (salaires sur objectifs) sont retenus à 90% de leur moyenne sur 2 ans contre 50% auparavant, s’ils sont considérés comme pérennes.
Les charges
Pour définir une capacité d’emprunt, la banque ne prend pas en considération que les revenus. Elle analyse également les charges du demandeur : en particulier le logement et les crédits en cours.
A NOTER
Tous les crédits à la consommation viennent impacter le taux d’endettement : il vaut mieux donc les solder pour ne pas diminuer ses capacités d’emprunt.
Déterminer sa capacité de remboursement mensuelle
Il s’agit du montant maximum de la mensualité qu’il est possible de rembourser. Elle comprend le capital prêté à rembourser, les intérêts bancaires et le coût de l’assurance emprunteur.
CALCUL : capacité de remboursement = (revenus nets × 35%*) – (charge d’emprunt actuelle)
* Pour les calculs, il vaut mieux prendre le taux de 33%, qui correspond à 35% minoré de l’assurance emprunteur obligatoire
La durée du crédit immobilier
Autre élément qui a influe sur le montant qu’il est possible d’emprunter : la durée du crédit. Plus la durée est longue, plus le montant que l’on peut emprunter augmente.
Mais attention, plus la durée d’emprunt est longue et plus on paie d’intérêts :
- Les intérêts sont calculés sur le nombre de mois pour rembourser.
- Le taux est plus élevé en fonction de la durée.
Le coût total d’un crédit immobilier est donc fortement impacté par sa durée.
A NOTER
Le Haut Conseil de la stabilité financière (HCSF) a limité la durée d’emprunt à 25 ans.
Sauf dans le cas d’une acquisition dans le neuf ou dans l’ancien avec travaux, le différé d’amortissement peut porter la durée maximale à 27 ans.
L’apport personnel nécessaire pour obtenir un crédit immobilier
C’est quoi ?
L’apport personnel correspond à une somme d’argent, exprimée en pourcentage du montant total, que vous devez injecter à votre crédit immobilier afin de le compléter.
Cet apport immobilier est donc une somme que vous devez posséder avant de contracter votre emprunt.
Les banques demandent un apport personnel pour payer les frais relatifs à l’emprunt (frais de notaire et/ou de dossier, caution, etc.). Pour simplifier, la banque ne prête que l’argent qu’elle peut récupérer en cas de revente.
Combien ?
Il est désormais indispensable d’apporter l’équivalent de 10% de la somme empruntée. Certaines banques peuvent même aller jusqu’à 20%.
Pour un crédit de 200.000€, cela représente donc entre 20.000 et 40.000€ d’apport.
Les avantages
L’apport personnel peut aussi être un levier de négociation.
Plus votre apport est élevé, plus vous êtes en position de force pour obtenir un meilleur taux de crédit ou pour faire baisser les dépenses annexes (frais de dossier, coût de l’assurance emprunteur, pénalités de remboursement anticipé, etc.).
Avec un apport important, vous pourrez même négocier avec votre banque une hausse de votre taux d’endettement maximum afin d’emprunter plus (ou sur une durée plus courte).
L’apport est une preuve de votre sérieux financier et de votre capacité d’épargne qui conduit la banque à vous octroyer sa confiance.
Provenance
La somme qui constitue votre apport peut avoir diverses provenances :
- Épargne.
- Participation d’entreprise.
- Revente d’un bien.
- Héritage.
- Prêt-relais.
A NOTER
Les participations d’entreprise ne peuvent être débloquées que dans des cas très spécifiques, dont l’acquisition de sa résidence principale.
Combien faut-il donc gagner pour emprunter 200.000€ ?
Ces estimations de revenus à avoir dépendent de la durée d’emprunt et des taux d’intérêts en vigueur :
- 2345 euros pour un crédit sur 25 ans, avec une mensualité de 821 euros
- 2782 euros pour un crédit sur 20 ans, avec une mensualité de 974 euros
- 3537 euros pour un crédit sur 15 ans, avec une mensualité de 1.238 euros
*Simulations réalisées en décembre 2021 avec des taux moyens de 1,20% sur 25 ans, 1,05% sur 20 ans et 0,90% sur 15 ans, avec un taux d’assurance de 0,30% et un taux d’endettement de 35%.
À noter : si les taux augmentent, il faudra gagner plus pour cet emprunt (augmentation des mensualités à payer). À contrario, s’ils diminuent, il sera possible d’emprunter cette somme en gagnant moins.
IMPORTANT : ne pas oublier les 10% d’apport !
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Peu de personnes sont en capacité d’épargner les 10% d’apport nécessaires. Surtout quand la seule source de revenus est issue d’une activité salariée.
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Combiné à un effort d’épargne, cette solution peut permettre d’atteindre très rapidement la somme nécessaire. Le tout en développant ses compétences en immobilier.
Au-delà de la constitution d’un apport, la sous-location peut également être considérée comme une source de revenus complémentaire, permettant de faire diminuer son taux d’endettement.
Certains envisagent la sous-location comme un moyen de créer une activité pour se reconvertir. Elle peut également n’être qu’une activité pour se créer un complément de revenu dans l’objectif de développer son patrimoine immobilier : que ce soit pour l’achat de sa résidence principale ou pour investir.
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