Que l’on gère des biens en sous-location ou que l’on soit investisseur immobilier, l’un des premiers objectifs est de générer un cashflow positif. Le but est ainsi d’avoir un chiffre d’affaires bien supérieur à toutes les charges inhérentes à l’activité. Comme pour toute activité entrepreneuriale, l’idée est d’être rentable. Néanmoins, ce cashflow positif peut être un danger si on ne prend en compte que cet aspect dans la gestion de sa vie entrepreneuriale.
Danger #1 : penser avoir un cashflow positif alors que toutes les charges n’ont pas été prises en compte
Dans son calcul de cashflow, il faut prendre les revenus et y soustraire toutes les charges. Coté revenus, c’est assez simple, il s’agit de tous les loyers perçus. On parle ainsi de chiffre d’affaires.
Concernant les charges, dans le cadre d’un investissement locatif, il s’agit de toutes les mensualités de crédit. Dans le cadre d’une sous-location, il s’agit de tous les loyers à payer.
L’erreur que font beaucoup de personnes est de ne prendre en compte que ces charges dans leur calcul de cashflow prévisionnel. Mais il ne faut pas oublier toutes les autres charges inhérentes à l’activité : eau, électricité, internet…
Il faut également bien penser à intégrer tous les frais de copropriété dans son calcul.
Enfin, la plus grave erreur réalisée dans le cadre de son calcul de cashflow et qui peut avoir des conséquences catastrophiques, est de ne pas se projeter à long terme. En effet, au fil du temps, des travaux peuvent être à réaliser dans la copropriété. Ceux-ci sont généralement lourds et représentent une charge importante qui impacte directement le cashflow.
De même, dans le cadre d’un investissement locatif, il ne faut pas oublier le cout du maintien en bon état du bien. En effet, il faut bien prendre en considération que le bien se dégrade au fil du temps et que le maintenir en bon état nécessite de l’argent. Cela a donc un impact a bien prendre en compte lors de l’estimation de son cashflow.
Ainsi, le premier danger lorsque l’on parle de cashflow positif est le risque d’erreur lorsque l’on estime les charges. Un prévisionnel incomplet aura des conséquences grave sur la rentabilité de son bien.
Danger #2 : quitter son travail lorsque son cashflow est équivalent à son salaire
Lorsque l’on réalisé un cashflow positif, l’un des risques est de considérer cet argent comme un revenu stable et durable. L’erreur à ne pas faire est de penser que ce cashflow peut se substituer à un revenu salarié fixe.
En pensant utiliser son cashflow comme un revenu, on se met en difficulté. Définir ses revenus immobiliers comme seule source de revenu est très risqué. En effet, ceux-ci sont aléatoires et peuvent être fortement impactés par l’évolution du marché et de la législation.
Pour obtenir la meilleure rentabilité, il est préférable d’opter pour la location courte durée. Or, cette méthode de location pourrait connaître de nombreux changements législatifs qui impacteront l’activité. On a déjà pu le constater dans les villes de plus de 200.000 habitants qui ont mis en place des règles très contraignantes.
Sans oublier l’explosion de l’offre en cours, qui va, à terme, avoir un impact à la baisse sur les prix.
Ainsi, il est illusoire de penser qu’un cashflow positif puisse remplacer un revenu salarié. Outre le fait qu’il sera beaucoup plus difficile d’obtenir des crédits bancaires pour continuer à développer ses investissements, les revenus immobiliers sont aléatoires. À moyens et longs termes, des évolution législatives pourraient impacter directement la rentabilité des biens. Ce n’est seulement que si le cashflow généré est véritablement supérieur à ses revenus salariés que démissionner peut être envisagé. En effet, avec un cashflow 3 ou 4 fois supérieur à son salaire, cela permet de limiter l’impact des aléas sur ses revenus.
Danger #3 : penser qu’un cashflow positif ne nécessite aucun travail
Générer du cashflow n’est pas simple et nécessite un véritable travail. Cet argent ne se génère pas seul, cela nécessite beaucoup d’investissement personnel.
C’est du fait des difficultés et des nombreux problèmes à résoudre qu’il est possible de générer de l’argent. En effet, c’est la capacité à trouver des solutions qui est source de chiffre d’affaires. Si c’est accessible à tous, alors il n’y a plus de valeur ajoutée et donc rien à vendre.
Un entrepreneur, c’est quelqu’un qui résout des problèmes et qui génère de l’argent grâce à cela. Ainsi, bien que la location courte durée soit un business accessible à tous, c’est la force d’investissement et d’implication qui permet de générer des revenus importants. Et ce n’est pas parce que c’est accessible que cela signifie qu’une fois lancée, l’activité ne nécessite aucune intervention.
Ainsi, avoir un cashflow positif important nécessite beaucoup de travail. C’est un véritable business qui demande de l’implication et une grande force mentale pour faire face aux problèmes et aléas. Même en automatisant un maximum de tâche, il y aura toujours des problèmes à résoudre.
Mettre en place une solution flexible pour se prémunir d’une diminution de son cashflow
La problématique de l’investissement immobilier est la durée du projet. Un projet se prévoit à minima sur 20 ans. Or, des problèmes importants, impactant fortement le cashflow, peuvent survenir à tout moment, sans possibilité de les prévoir. Par exemple, une évolution législative limitant la location courte durée ou un règlement de copropriété changeant et interdisant la LCD dans l’immeuble…
Avoir un cashflow positif à un instant T ne protège pas de ses évolutions négatives qui peuvent remettre en cause la pérennité du projet.
Une solution qui existe est de diversifier son parc immobilier grâce à la sous-location. Elle permet une bien plus grande flexibilité. Si un projet ne fonctionne plus, il est possible d’y mettre un terme rapidement contrairement à un investissement immobilier.
Certes, la sous-location ne permet pas de se constituer un capital, mais cette solution offre une rentabilité équivalente à l’investissement, tout en assurant une bien plus grande flexibilité.
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