Comme beaucoup, vous vous posez la question, est ce plus intéressant acheter neuf ou ancien dans l’immobilier.
Il existe des réponses sur acheter neuf ou ancien mais elles dépendent de la destination et l’usage que vous allez faire de votre futur logement.
Si par exemple c’est pour un achat de résidence principale, il y a de fortes chances que je vous conseille plutôt le neuf. Le neuf est un produit PREMIUM et présente plusieurs avantages. Notamment le logement répond aux nouveaux critères de construction, nouvelles normes, prestation supplémentaires de qualité, logement neuf, prêt à l’emploi.
Investissement locatif
Si votre destination est dans l’investissement locatif, je vous recommande plutôt d’investir dans l’ancien. L’intérêt est que vous allez acheter un produit généralement en dessous du prix du marché, décoté, plus cohérent et contrairement au neuf qui va être au prix du marché. Il arrive aussi qu’il soit au dessus du prix du marché (comme par exemple les achats sur plan dans le cadre de défiscalisation type Pinel, Robien etc.). L’inconvénient aussi du neuf est qu’il répond à de nouvelles normes. En terme d’espace dans certaines pièces comme salle de bain/toilettes, le coût au mètre carré risque d’être trop cher par rapport à un logement ancien. Cela va nécessiter que vous retravaillez pour optimiser les espaces de vie.
Loi Pinel, Robien etc…
Je vais maintenant m’attarder quelques instants sur les projets sur plan en loi Pinnel, Robien etc…
Malheureusement trop d’investisseurs débutants se font et se font fait avoir complètement … Notamment parce qu’ils regardent uniquement la carotte fiscale affichée en gros et en gras sur les 10 premières années (court terme) mais altère totalement la vente éventuelle de leur logement et la rentabilité sur le moyen et long terme. En effet, généralement ces bien sont vendus entre 20 et 30% plus cher que le prix du marché … De plus ils ne sont pas forcément construit dans des zones intéressantes. Ce sont aussi systématiquement des résidences, immeubles entiers dédiés au locatif. Vous allez aussi vous retrouver en même temps à vouloir revendre votre logement et en concurrence directe avec les autres investisseurs qui seront dans votre immeuble.
Bref vous l’avez compris je déconseille si vous achetez sur plan. Si ensuite vous réalisez par vous même avec un constructeur ou des artisans sérieux alors pourquoi pas ? Si le coût reste dans la valeur du marché, et que vous pouvez prétendre aux avantages des loi Pinel, Robien etc… alors c’est déjà plus intéressant.
L’objectif de faire du logement locatif dans le cadre d’investissement immobilier est de payer au meilleur prix votre logement, de retravailler le logement en réalisant des travaux et de réaliser du home staging (décoration) adaptée aux goûts actuels.
Avantages fiscaux
De plus, il y a également des avantages fiscaux en se mettre par exemple en LMNP (loueur meublé non professionnel) au BIC réel. L’objectif est une recherche de déficit foncier et une fiscalité nulle ! lorsque vous achetez vos logements en ancien. En effet, vous allez pouvoir déduire
- les intérêts d’emprunt,
- les travaux,
- les provisions sur charge
et ainsi aller augmenter votre déficit foncier pour ne pas payer d’impôts.
Vous allez même pouvoir générer un cash flow positif (c’est à dire de la trésorerie) avec la location en meublé ou en courte durée.
J’espère avoir répondu à vos interrogations sur la question acheter neuf ou ancien et n’hésitez pas si vous avez des questions,
A bientôt
Sébastien.
