En tant que Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP), il est nécessaire de déclarer les revenus de son activité. Cette déclaration permet aux Trésor Public de déterminer les impôts à payer. C’est pour cette raison que cette étape est très importante et qu’il est nécessaire de bien la préparer. Dans cet article, nous allons ainsi voir comment bien réaliser sa déclaration d’impôt immobilier en LMNP.
Quels sont les revenus concernés par le LMNP ?
En tant que loueur en meublé non professionnel (LMNP), il faut impérativement déclarer les revenus tirés de la location de biens meublés. Ils sont à inscrire dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Pour rappel, pour être considéré comme loueur non professionnel, les revenus annuels issus de cette activité doivent être :
Inférieurs à 23 000 €.
ou
Inférieurs à la somme des autres revenus du foyer fiscal (salaires, autres BIC…).
Comment est imposée l’activité en LMNP ?
Il est possible, en LMNP, de choisir entre deux régimes fiscaux :
- Le régime micro-BIC (les charges sont définies par un forfait de 50%).
- Le régime du bénéfice réel (les charges sont calculées au montant réel).
Le choix du régime influe énormément sur le calcul de l’impôt car il permet de déterminer le montant du bénéfice dégagé par l’activité. Plus celui-ci est élevé, plus l’imposition est importante. C’est pourquoi, il est nécessaire de bien comparer avant de choisir son régime fiscal.
Revenus locatifs ne dépassant pas 72 600 €
Régime micro-BIC
Si les recettes annuelles sont inférieures à 72 600 €, le régime micro-BIC peut s’appliquer.
Le calcul du bénéfice imposable est simple : il s’agit du chiffre d’affaires minoré d’un abattement de 50%. Fiscalement, ce forfait couvre toutes les charges de l’activité, il n’est pas possible d’en ajouter.
Bénéfice = Chiffre d’affaires – 50%
Cette solution a l’avantage d’être très simple à mettre en place et nécessite peu de travail de comptabilité. Néanmoins, dans un objectif d’optimisation fiscale, ce n’est pas forcément le régime le plus adapté.
Régime du bénéfice réel
Si le chiffre d’affaires annuel ne dépasse pas 72 600 €, il est possible d’opter pour le régime dit de bénéfice réel (simplifié ou normal).
Le choix doit être fait avant la date limite de dépôt de la déclaration des revenus. Pour cela, il faut adresser un courrier à son service des impôts.
L’option est ensuite reconduite tacitement chaque année (sauf renonciation expresse).
Le bénéfice de l’activité de location est ainsi déterminé en déduisant les frais et charges de son chiffre d’affaires.
Bénéfice = Chiffre d’affaires – charges réelles
Revenus locatifs supérieurs à 72 600 €
Si le chiffre d’affaires annuel dépasse 72 600 €, le régime dit de bénéfice réel (simplifié ou normal) s’applique.
Le principe est le même que précédemment. Le bénéfice de l’activité de location est déterminé en déduisant les frais et charges de son chiffre d’affaires.
Bénéfice = Chiffre d’affaires – charges réelles
Comment optimiser son imposition au LMNP ?
Au LMNP, pour optimiser ses impôts, il est indispensable d’être au régime réel. C’est le seul moyen de déduire plus de 50% de charges.
Pour réduire son niveau d’imposition, il est alors bien nécessaire de prendre en compte toutes les charges à déduire.
On retrouve ainsi toutes les charges liées à l’exploitation (conciergerie, eau, électricité…) ainsi que l’amortissement du bien et des meubles.
L’objectif est ainsi de « maximiser » ses charges pour obtenir le plus petit bénéfice comptable possible. Il est même possible de passer en « déficit foncier », ce qui signifie que comptablement, l’activité ne réalise aucun bénéfice. Dans ce cas, elle ne fera l’objet d’aucune imposition.
Comment déclarer ses revenus concernés par le LMNP ?
Régime micro-BIC
Ce régime permet de faire sa déclaration LMNP très simplement. Il faut pour cela remplir le formulaire 2042C PRO, en indiquant son chiffre d’affaires et en déduisant 50% de charges.
Régime réel simplifié
Au régime réel, il est nécessaire de faire une liasse fiscale. Pour cela, il faut faire appel à un expert-comptable. Il existe également des sites spécialisés comme alternative, qui peuvent constituer ce type de document.
Pour simplifier, la liasse fiscale comporte, entre autres :
- La déclaration de résultat de l’entreprise.
- Le bilan comptable.
- Le compte de résultat…
Pour la location courte durée, en LMNP, il faut ainsi remplir les documents suivants :
- La liasse 2031.
- Le CERFA 11085.
- L’annexe 2033.
La liasse fiscale permet de déterminer le bénéfice au sens fiscal, puis le montant de l’impôt à payer.
Ce document est à réaliser avant le 15 mai.
Il faut ensuite reporter dans le formulaire 2042C PRO les données demandées, puis joindre celui-ci à sa déclaration de revenus (IR).
Anticiper sa déclaration d'impôt immobilier en LMNP
La procédure pour réaliser sa déclaration de revenus en LMNP dépend donc du régime fiscal choisi. Il faut donc bien veiller à remplir les documents spécifiques à son régime.
Par ailleurs, il faut particulièrement être vigilant au niveau des dates de déclarations. Pour ne pas se retrouver coincé, il est préférable d’anticiper au maximum, en particulier au régime réel. En effet, à partir d’avril, les comptables étant très occupés, il vaut mieux avoir traité ce sujet en amont avec eux.
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