Avec la réforme du DPE, il ne sera plus autorisé de proposer en location de nombreux biens dans les années à venir : les « passoires thermiques ». Pourtant, beaucoup sont situés dans des zones attractives pour de la location courte durée. La question se pose alors de savoir si la nouvelle législation va pénaliser nos stratégies de location en courte durée ou si au contraire, cela va booster nos opportunités ?
La nouvelle définition des passoires thermiques
L’outil mis en place par le Ministère de la Transition Écologique est le diagnostic de performance énergétique (DPE).
Il permet de renseigner sur « la performance énergétique d’un logement ou d’un bâtiment, en évaluant sa consommation d’énergie et son impact en termes d’émissions de gaz à effet de serre. Il s’inscrit dans le cadre de la politique énergétique définie au niveau européen afin de réduire la consommation d’énergie des bâtiments et de limiter les émissions de gaz à effet de serre. » Sources
Les récentes évolutions législatives ont permis de simplifier le mode de calcul de performance énergétique. Celui-ci sera plus représentatif de la performance réelle du logement. EN effet, il n’existait pas auparavant de référentiel unifié, pouvant ainsi entrainer des évaluations différentes pour un bien similaire.
La méthode d’évaluation est désormais unique et plus lisible. Les notations sont plus claires et sont accompagnées de préconisations d’amélioration. En effet, il sera plus simple d’évaluer les actions de rénovation énergétique nécessaires.
Ce qui impacte le plus les propriétaires, c’est que cette réforme va progressivement interdire la location des logements au DPE les moins bien notés. C’est ainsi que les logements qualifiés de « passoires thermiques », ne seront plus en l’état, autorisés à être proposés sur le marché de la location :
- Aujourd’hui : interdiction d’augmentation des loyers dans les zones tendues pour les logements de catégorie G.
- Juillet 2022 : gel des loyers de tous les logements de catégories F et G.
- 2025 : interdiction de location pour tous les logements G (600.000 logements).
- 2028 : interdiction de location pour tous les logements F (1,2 million de logements).
- 2034 : interdiction de location de tous les logements E (2,6 millions de logements).
Rénover sa passoire thermique pour continuer à louer
Pour éviter l’interdiction de louer , la solution est bien évidemment de procéder à une rénovation énergétique. Mais malgré les aides gouvernementales, des frais importants peuvent subsister. De plus, le temps de réalisation des travaux peut être long, , en particulier dans les copropriétés.
L’objectif de cette mesure est de réduire les factures énergétiques des locataires, qui doivent à eux-seuls assumer toutes les charges liées au chauffage en particulier.
La mesure visant ainsi à protéger les locataires résidents des « passoires thermiques », les voyageurs eux ne sont pas concernés. La location courte durée n’est donc pas concernée par la réforme énergétique.
Opter pour la location courte durée
Les biens classés en E, F et G pourront donc continuer à être proposés en location courte durée, sous réserve de ne pas dépasser 120 nuitées par an.
D’après le gouvernement, ce type de location ne représentant que 10% du parc immobilier avec des typologies de locations spécifiques, l’application de la mesure n’aurait pas d’impact sur la population à protéger : les locataires résidents.
Un diagnostic énergétique biaisé par la saisonnalité
De plus, de nombreux logements proposés en location courte durée ne peuvent pas proposer de bilan énergétique véritablement représentatif de leur état réel, particulièrement du fait de la saisonnalité :
- Biens sur le littoral principalement loués l’été.
- Biens à la montagne loués l’hiver.
En comparaison avec des biens similaires loués à l’année, les locations en courte durée ont donc des consommations énergétiques moyennes absolument décorrélées de la réalité, ce qui les rends impossible à classer.
Des charges supportées par le propriétaire
Dans une location classique, c’est le locataire qui y a établi sa résidence principale de payer toutes les charges. Dans le cas de la location courte durée, c’est au propriétaire de le faire.
Ainsi, l’impact de la non-rénovation énergétique d’un bien n’a d’impact que pour celui qui en est propriétaire, étant donné qu’il est le seul à devoir payer les charges de chauffage en particulier.
C’est une des raisons pour laquelle le dispositif d’interdiction de location des passoires thermiques ne s’applique pas à la courte durée.
Un afflux de logements sur Airbnb ?
Avec la réforme énergétique en cours, les propriétaires de passoires thermiques pourraient se tourner vers la location courte durée.
Attention toutefois : cette solution n’est pas applicable dans toutes les villes. En effet, certaines imposent des règles très contraignantes, limitant fortement la mise en place de ce type d’exploitation.
Autre inconvénient, cette stratégie pourrait voir un afflux de locations en courte durée, risquant ainsi de saturer le marché.
La location courte durée comme solution pour louer une passoire thermique, mais il faut aller plus loin
Même si la location en courte durée permet de proposer un bien qui ne peut plus être sur le marché de la location classique, il ne faut pas penser que la simple transformation de son activité peut suffire.
En effet, le marché est déjà tendu. Il est nécessaire d’adopter les bonnes stratégies pour louer son bien et réaliser assez de chiffre d’affaires pour assurer sa rentabilité.
Il est donc important de se démarquer. Pour cela, il faut créer une expérience, seul moyen de profiter aujourd’hui de la rentabilité de la location courte durée. Proposer un meublé classique sur Airbnb ne sera clairement pas suffisant.
Nous sommes heureux de partager avec vous notre expérience et nos différentes astuces découvertes au fil du temps. Nous vous proposons ainsi, de manière totalement gratuite, de nombreuses formations gratuites sur notre site :
