Lorsque l’on investit dans un appartement, il y a bien évidemment le logement à inspecter. Mais se limiter à ça est une erreur. Il faut aller plus loin. En effet, la qualité d’un bien réside également sur la copropriété. Celle-ci peut valoriser le bien, mais aussi, au contraire, le dévaloriser totalement. Ainsi, pour éviter les risques, voici 7 points à vérifier au moment d’acquérir un bien dans une copropriété.
1 - Examiner la construction et les parties communes
Chaque propriétaire possède une quote-part des parties communes. Il est donc important de s’assurer que celles-ci sont en bon état. Ainsi, il faut, par exemple :
- Vérifier l’état des sols et des peintures dans les couloirs ou les escaliers
- Visiter les sous-sols pour identifier d’éventuels problèmes d’humidité
- Inspecter les combles pour contrôler l’état de l’isolation de la toiture
- Constater qu’il n’y a pas de dégât des eaux (traînées noires sur les plafonds) nulle part
Ces points sont cruciaux car ils peuvent engendrer d’énormes factures.
Il faut également prendre en compte l’aspect général de la copropriété (propreté, casse, état des parties communes…).
Tout doit être dans un parfait état, ou du moins, ne pas laisser envisager des travaux nécessaires.
Enfin, si vous souhaitez faire de la location courte durée, n’oubliez pas que vos clients verront d’abord les parties communes avant votre logement.
2 - Analyser la maintenance
Pour analyser le niveau de maintenance, il faut demander le carnet d’entretien. C’est le syndic qui se charge de le mettre à jour en y répertoriant les informations techniques sur la maintenance et les travaux effectués :
- Les informations techniques sur la maintenance et les travaux effectués (avec les dates). Exemples : remplacement de la chaudière, réparation de l’ascenseur, …
- L’entretien de l’immeuble. La non-complétude permet d’identifier les éventuels manques qui devront ensuite nécessiter des travaux.
Le carnet d’entretien indique la bonne tenue de la copropriété. Ainsi, il permet d’estimer les charges futures à payer pour les dépenses de travaux.
L’idée est d’éviter toute charge future imprévue.
3 - Anticiper les travaux à venir
Il faut savoir si des travaux ont été décidés au cours des dernières Assemblées Générales.
Les travaux votés avant la signature de l’acte de vente restent à la charge de l’ancien propriétaire. S’ils n’ont pas encore été votés, ils seront à la charge de l’acquéreur.
Les projets de travaux sont présentés au cours des assemblées générales. Des devis sont demandés à des prestataires afin de pouvoir établir des budgets.
Le montant à payer par chaque propriétaire est défini en fonction du nombre de parts possédées dans la copropriété.
Dans les projets de travaux, plusieurs scenarios sont envisagés ainsi qu’un échéancier de financement. La solution qui remporte la majorité de l’Assemblée Générale est ensuite choisie.
Le vendeur doit impérativement fournir les 3 derniers procès-verbaux. Il faut donc bien les étudier pour analyser les prises de décision effectuées ou à venir.
4 - Prendre en compte l’organisation globale
Il faut également s’informer sur la situation financière de l’immeuble. Pour cela, le vendeur fournit un état daté (obligatoire). Ce document regroupe toutes les informations financières du lot vendu comme :
- Les dettes fournisseurs
- Les charges rattachées au bien vendu
- Le niveau des impayés
D’autres documents doivent impérativement être fournis :
- Le règlement de copropriété
- La fiche synthétique, qui regroupe les données financières, techniques et juridiques de la copropriété
- Le carnet d’entretien, qui répertorie les travaux effectués dans l’immeuble
Tous ces documents, permettent de comprendre le fonctionnement de la copropriété.
5 - Se renseigner sur le syndic et prendre connaissance du règlement de copropriété
En copropriété, le syndic assure la bonne gestion de l’immeuble. Il représente les copropriétaires, collecte les charges, gère les prestataires extérieurs, tient les assemblées générales, établit les budgets… Il tient également et applique le règlement de copropriété.
A NOTER
Il faut bien analyser le règlement de copropriété, en particulier si l’investissement est fait dans le but de lancer une location en courte durée. Ce règlement peut interdire certains types d’exploitation, comme la LCD ou encore la colocation.
Il existe plusieurs types de syndic :
- Le syndic professionnel : entreprise extérieure qui facture des honoraires pour ses prestations. C’est le modèle le plus répandu.
- Le syndic bénévole : un copropriétaire est élu en qualité de syndic et peut être soutenu par un conseil syndical (facultatif).
- Le syndic coopératif : gestion par un conseil syndical. Les membres se répartissent les tâches en fonction de leurs affinités et de leur disponibilité.
Il est important de se renseigner sur le modèle de syndic de la copropriété. Il faut également demander aux autres copropriétaires leur avis sur la qualité de gestion. Une bonne gestion permet des projets qui avancent bien, des charges justes, et un immeuble qui ne se dégradera pas.
Si ce n’est pas le cas, la situation s’empirera avec le temps, faisait perdre de la valeur à votre bien et pouvant avoir un impact sur votre activité de location courte durée.
6 - Analyser les charges
En copropriété, chacun doit payer des charges couvrant les dépenses liées au bon fonctionnement de l’immeuble et de ses espaces communs. La répartition est faite en fonction des tantièmes détenus par chaque propriétaire (quote-part qui varie selon la superficie du logement principalement).
Les charges sont divisées en deux catégories :
- Les charges courantes : entretien de l’immeuble, rémunération du personnel de nettoyage… Ces charges sont prévues dans un budget prévisionnel, voté en AG.
- Les charges exceptionnelles : dépenses imprévisibles votées au cas par cas en AG.
Pour bien réaliser le prévisionnel financier de son investissement, il est indispensable de bien avoir évalué les différents postes de couts. Tous ces éléments sont consultables dans les procès-verbaux des précédentes assemblées générales.
Lors de l’étude de rentabilité, les charges ne doivent pas dépasser 15% des loyers collectés (en nu ou meublé, pas en location courte durée). Au-delà, l’impact sur la rentabilité est trop fort. De plus, cela limitera l’intérêt du bien en cas de revente.
A NOTER
Il est déconseillé d’acquérir un bien dans une copropriété de plus de 100 logements. En général, les charges y sont très élevées et les décisions d’AG très lentes. Ce qui engendre des frais et une dégradation progressive de l’immeuble.
7 - Mesurer le bruit
Parmi les nuisances à bien prendre en compte, il y a le bruit.
En location courte durée, il est indispensable de proposer un logement calme, peu bruyant, en particulier si on s’adresse à des professionnels. Il faut donc prendre en compte les bruits extérieurs (route, voisinage) mais également intérieurs (parties communes, voisins…). Le bruit peut entrainer une insatisfaction des voyageurs qui laisseront par la suite des mauvais avis et notations.
N’oubliez pas également de prendre en compte le bruit que pourrait générer un voyageur dans les parties communes : bruit des roulettes de valise si pas de moquette par exemple. Si pour accéder à son logement, le voyageur, même le plus respectueux du monde, fait du bruit, cela finira par agacer à la longue le voisinage. Ce qui mettra en péril votre activité de location courte durée.
Des points essentiels à surveiller, mais pas toujours
Pour investir dans une copropriété, ces 7 points sont à contrôler impérativement.
SI votre objectif est de faire de la location courte durée, il existe une alternative pour ne pas avoir à se soucier de la majeure partie de ces points. Grâce à la sous-location, il est possible de mettre en place son activité, sans s’inquiéter de toutes les problématiques de long terme. Seul le bien-être du client importe. En effet, la sous-location est plus flexible et permet de se désengager rapidement d’un immeuble qui se dégraderait, contrairement à un investissement. De même, en tant que locataire, vous n’aurez pas à porter toutes les charges liées aux maintient de la copropriété en bon état.
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