Quand on veut se lancer dans la sous-location professionnelle immobilière, il y des choses qu’il ne faut absolument pas faire. Dans cet article, nous allons voir les 7 erreurs en sous-location qu’il faut impérativement éviter !
Erreur en sous-location #1
Utiliser le mauvais contrat de sous-location
Pour pouvoir faire de la sous-location, il est nécessaire d’utiliser un bail spécifique. Ce bail, rédigé par un juriste, permet d’encadrer l’activité dans le respect de la loi.
Faire de la sous-location avec un bail de location classique est certes autorisé. Mais il ne permet pas de générer du cash. En effet, il est interdit, avec ce type de bail, de sous-louer plus cher que ce qu’on ne paie le loyer.
Faire de la sous-location et générer de l’argent avec un bail classique est donc strictement interdit. Cela peut avoir des conséquences graves : c’est totalement illégal.
Il faut donc utiliser un bail professionnel lorsque l’on souhaite lancer une activité de sous-location immobilière.
Erreur en sous-location #2
Ne pas avoir la structure juridique adaptée
La sous-location étant considérée comme une activité commerciale, il est nécessaire de créer une société pour la gérer. Il n’est pas possible de la gérer en nom propre.
Certaines structures juridiques sont plus adaptées à la sous-location. Il vaut mieux donc privilégier le montage d’une société que de travailler en micro-entreprise. En effet, la sous-location générant beaucoup de charges, il vaut mieux pouvoir les prendre en compte à 100% pour optimiser sa fiscalité.
À noter une exception qui concerne les investisseurs immobiliers en LMNP : les revenus de la sous-location peuvent être intégrés au titre des revenus immobiliers.
Erreur en sous-location #3
Ne pas prendre en compte le règlement de copropriété
Lorsque l’on achète un bien en copropriété, il ne faut pas oublier de regarder le règlement. Ce type de document décrit, de manière plus ou moins claire, les règles qui encadrent la location saisonnière dans la copropriété.
Il est rarement écrit s’il est autorisé ou interdit de faire de la location courte durée. Cette information peut être très mal indiquée, ce qui peut nécessiter l’aide d’un juriste. En effet, même si ce n’est pas clairement interdit, certaines clauses peuvent empêcher de mettre en place ce type d’activité.
De nombreuses personnes ont ainsi, pensant être dans leur bon droit, proposé leur bien en location courte durée alors que c’était interdit par le règlement de copropriété. Ils ont alors été contraint d’arrêter au risque de se voir appliquer des amendes.
Erreur en sous-location #4
Ne pas se former
Se lancer dans une activité nécessite d’avoir un certain niveau de connaissance du sujet. Cela permet d’éviter de réaliser des erreurs qui coutent de l’argent mais surtout qui font perdre du temps.
De plus, l’aspect réglementaire et administratif est lourd en France. Ne pas s’être formé sur le sujet peut représenter un risque énorme pour la pérennité de l’activité.
Erreur en sous-location #5
Sous-estimer la décoration du bien
En sous-location, l’un des premiers postes de cout est véritablement la décoration. Il ne faut donc pas être focalisé uniquement sur la rentabilité. Il y a des économies qu’il faut savoir ne pas faire.
En effet, la décoration est au centre de l’attractivité d’un bien en location courte durée. Il ne faut surtout pas négliger ce point si l’on veut attirer des voyageurs. La décoration permet de sortir du lot et de faire la différence avec les autres biens en location courte durée. De plus, elle accroît la fidélisation des voyageurs récurrents.
La décoration est véritablement la première source d’attractivité d’un bien et donc de sa rentabilité.
Erreur en sous-location #6
Ne pas automatiser son activité
Certaines actions sont très chronophages et n’apportent aucune valeur ajoutée aux clients.
L’exemple le plus pertinent concerne le check-in. De nombreux gestionnaires de locations en courte durée souhaitent absolument être présents dans leurs biens pour accueillir leurs clients. Or, cela nécessite beaucoup de temps et n’a pas beaucoup d’importance aux yeux des voyageurs.
Il vaut donc mieux privilégier l’automatisation de certaines tâches, le check-in en particulier.
Cela représente un énorme gain de temps et beaucoup plus de souplesse pour les voyageurs.
Erreur en sous-location #7
Proposer des prix fixes
Proposer toujours le même prix est une grave erreur qui nuit fortement à la rentabilité de l’activité. En effet, les tarifs peuvent et doivent varier en fonction de la demande pour maximiser son cashflow.
Pour pouvoir vendre au bon tarif, il faut mettre en place une solution de gestion dynamique des prix : le Yield Management.
Au-delà de l’accroissement de la rentabilité par nuit, cela permet également de maximiser son taux de remplissage, en proposant des prix qui s’ajustent à la demande.
Un calendrier rempli au bon prix n’est pas possible avec des prix fixes, seuls ceux qui mettent en place du Yield Management peuvent le faire.
Des erreurs que l’on évite lorsque l’on est accompagné
La principale erreur que certains font en se lançant dans la sous-location, c’est de ne pas se former. Bien que cette activité soit à la portée de tous, il y a un certain nombre de choses à connaître et à maîtriser pour pouvoir prospérer et réussir vite.
La formation représente un investissement certain, mais il évite les couts dus à des erreurs ou à la lenteur de mise en place de certaines actions.
Se former est donc essentiel, si l’on veut réussir son projet, qu’il soit dans l’immobilier ou dans n’importe quel autre domaine !
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