Le choix de la ville où s’implanter est primordial lorsque l’on souhaite se lancer dans la location courte durée. Toutes les zones n’offrent pas les mêmes perspectives de rentabilité, certaines étant mêmes vouées à l’échec. Dans cet article, nous allons voir les quatre points à vérifier pour s’assurer de se lancer dans une ville avec du potentiel.
Rechercher la présence d’hôtels
Dans un premier temps, il ne faut pas se focaliser sur la taille de la ville ciblée. Il faut regarder le nombre d’hôtels qui y sont implantés. Même avec un seul hôtel, disposant d’une dizaine de chambres, cela signifie qu’il y a un besoin local en hébergement de courte durée.
Par ailleurs, si cet hôtel a su traverser la crise sanitaire liée au Covid, cela indique que la demande est durable. Il y a donc bien des personnes qui sont de passage et qui ont besoin d’un logement pour une courte durée.
S’il y a des hôtels, il y a une demande en locations de courte durée.
Regarder les avis voyageurs sur Airbnb
Pour estimer la demande en location courte durée sur une ville, il faut recenser les avis voyageurs sur une période donnée. Ainsi, en analysant les 20-30 meilleures annonces Airbnb sur la zone ciblée, il est possible d’estimer un volume de nuitées réalisées.
Le nombre d’avis déposés est un bon indicateur sur le volume de voyageurs dans la ville ciblée. Il est indispensable de réaliser cette analyse, que l’on souhaite investir ou réaliser de la sous-location.
La présence d’annonces ne signifie pas qu’il y a de la demande. Seuls les avis permettent de refléter les ventes réalisées.
Regarder les contraintes règlementaires locales
Pour choisir une ville pour y implanter une activité de location en courte durée, il faut évidemment bien prendre en compte les contraintes règlementaires.
De nombreuses grandes villes imposent des règles qui limitent drastiquement la possibilité de faire de la location en courte durée. Au-delà de 200.000 habitants, il est impératif de faire un changement de destination du logement. Cela représente déjà une forte contrainte. Mais certaines villes vont encore plus loin. Elles imposent des quotas de nuitées ou de logements, ou en appliquant une règle de compensation.
Ces règles auront un impact direct sur la rentabilité de l’activité mais également sur sa gestion.
Ces contraintes réglementaires évoluent et ont tendance à se durcir, comme c’est le cas autour de Montpellier actuellement.
Voir l’article du journal Midi Libre : « Hérault : pourquoi les propriétaires qui louent leur bien sur Airbnb pourraient payer beaucoup plus cher ? »
A noter toutefois que ces règles n’auront jamais de caractère rétroactif. Ainsi, il ne faut pas craindre de s’installer dans une ville où il n’y a pas ce genre de contraintes. Dans l’éventualité où ce genre de règles seraient mises en place un jour, elles ne s’appliqueraient pas aux activités déjà en place.
Enfin, il existe une solution pour contourner les contraintes règlementaires : la location moyenne durée. Ce type d’activité offre une rentabilité intéressante tout en simplifiant la gestion administrative et opérationnelle.
Il vaut mieux donc privilégier une ville où les contraintes réglementaires sont les plus faibles possibles.
Regarder le marché locatif classique
Les villes qui connaissent une forte tension locative sont généralement intéressantes à cibler. Quand il y a plus de demande que d’offre, c’est souvent du fait de l’accroissement de la population et de l’attractivité professionnelle ou touristique. Le besoin en hébergement augmente donc.
Dans ces villes, il y a donc un besoin en hébergement classique, mais également en hébergement de courte durée. En effet, l’attractivité professionnelle ou touristique implique des flux de personnes non-résidentes dans la ville, qui ont besoin d’hébergement.
Il y a donc un véritable potentiel. Néanmoins, il faut bien prendre en compte le niveau d’investissement requis. Il ne sert à rien de faire du chiffre d’affaires si la rentabilité n’est pas bonne.
Pour investir dans l’optique de réaliser de la location courte durée, il faut donc trouver une ville avec une certaine tension locative où les prix fonciers n’ont pas explosé.
Sinon, il existe une solution qui permet de conserver une bonne rentabilité dans les villes où le foncier a fortement augmenté : la sous-location. En effet, avec ce système, la rentabilité ne se base pas sur le prix d’achat du bien mais sur le loyer à payer chaque mois. Or, les loyers, contrairement aux prix de vente, n’ont pas augmenté et restent stables.
La sous-location permet donc de profiter de la tension locative sans être impacté par les prix foncier en hausse. Ne reste qu’à trouver le propriétaire qui préférera louer son bien à une société de sous-location durablement, plutôt qu’à un locataire inconnu.
Vous vous lancez ? Pensez local avant tout !
Avant de chercher une ville pour installer sa première location courte durée, il faut d’abord analyser son propre marché local. Il faut ainsi déterminer le potentiel et voir tous les avantages que cela offre.
Il est généralement plus intéressant de s’installer chez soi, où l’on connait le marché, que d’aller travailler dans une ville éloignée. En effet, pour sa première location courte durée, il faudra intervenir régulièrement. Cette phase d’apprentissage est beaucoup plus simple à gérer en étant à proximité.
Il faut néanmoins s’assurer que sa ville a du potentiel, en vérifiant les 4 points précédemment vus.
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