On a tendance à confondre location saisonnière avec location courte durée. Or, il y a une différence fondamentale. La première est soumise à de fortes variations de la demande, tandis que la seconde s’inscrit dans le temps. Avec la location courte durée, on cherche à avoir une activité linéaire sur toute l’année. La rentabilité ne repose ni sur une saison, ni sur un évènement particulier mais plutôt sur un emplacement stratégique, permettant un niveau d’activité offrant une bonne rentabilité. Dès lors, le choix de la ville où s’implanter est capital. Dans cet article, nous allons voir comment choisir la ville pour mettre en place une activité de location courte durée.
Éviter les zones à forte saisonnalité
Se lancer dans la location courte durée, c’est ce lancer dans un business. Pour cela, il faut déterminer un modèle économique sur le long terme. Pour cette raison, il ne faut pas se baser sur la saisonnalité pour choisir où implanter son activité.
C’est particulièrement le cas des villes avec des évènements ponctuels importants. Par exemple, choisir de s’implanter dans la ville du Mans car il y a les 24 heures (courses de sports mécaniques) est une erreur. La rentabilité ne peut pas être envisagée sur un ou plusieurs évènements dans l’année.
De même, choisir les stations balnéaires et de ski peut s’avérer être risqué. En effet, avec des prix fonciers élevé, l’impact d’une météo défavorable sur la rentabilité est énorme. Celle-ci se joue sur seulement quelques mois, voire quelques semaines.
Le choix d’une ville pour implanter sa location courte durée doit se faire là où il est possible de générer des revenus stables toute l’année.
Choisir une ville où la location, en meublée classique, dégage un cashflow positif
Pour pouvoir lancer une activité de location courte durée sereinement, il faut choisir une ville et un bien qui permettent de générer un cashflow positif en meublé classique (même très modeste).
La location courte durée et la rentabilité offerte doivent être considérer comme un bonus. Il ne faut pas faire ses calculs de rentabilité en les prenant en compte.
La viabilité du projet ne peut être déterminée qu’en prenant en compte les revenus issus de la location meublée classique, car c’est un format « refuge ». En effet, la location courte durée est soumise à de forts aléas règlementaires. Ils peuvent impacter fortement la rentabilité, contrairement à la location meublée classique.
Par ailleurs, de nombreuses banques demandent, dans le cadre de leur financement, des simulations avec des loyers issus de la location meublée. En effet, rares sont celles qui prennent en compte des prévisionnels de revenus issus de la location courte durée.
Ainsi, pour déterminer si un bien est intéressant dans une ville, il faut d’abord s’assurer qu’un loyer meublé suffit à couvrir toutes les charges. La location courte durée doit être considéré comme un plus.
Privilégier les villes de taille moyenne pour la location courte durée
En tant qu’investisseur immobilier, il est préférable de s’orienter vers les villes de taille moyenne. Les contraintes réglementaires y sont généralement beaucoup moins importantes que dans les grandes villes. En effet, dans les villes de plus de 200.000 habitants, il y a des démarches spécifiques à réaliser :
- Changement de destination
Pour lancer une activité de sous-location, il faut faire une déclaration de changement de destination du bien. Le logement est en effet à transformer en « local commercial ».
- Règle de la compensation
Dans certaines grandes villes, comme Paris ou Lyon, pour chaque mètre carré proposé en location courte durée, il faut transformer l’équivalent de surface (voire le double) de local commercial en surface destinée à la location classique.
Les grandes villes, en plus d’avoir un foncier très élevé, peuvent avoir des règles trop contraignantes pour y implanter une activité de location courte durée. Il vaut mieux donc privilégier les nombreuses villes de moins de 200.000 habitants qui permettent d’avoir une rentabilité intéressante grâce à une activité linéaire tout au long de l’année.
Bien étudier les villes ciblées
Pour vérifier si une ville est intéressante, il faut analyser :
- Son marché immobilier.
- Son offre de locations en courte durée.
Pour cela, il existe des outils d’analyse spécifique, du type AIRDNA, qui permet d’avoir une vision exhaustive des prix pratiqués sur un secteur donné, dans le temps.
Il est également intéressant de réaliser une analyse manuelle simple de différentes annonces Airbnb dans la ville ciblée. Pour cela, il faut consulter quotidiennement les 10 premières annonces et analyser les points suivants :
- Évolution des prix
- Évolution des calendriers de réservation
- Commentaires déposés et fréquences
- Prix des ménage (pour définir la stratégie de chaque loueur)
Cela va permettre de dresser un prévisionnel d’activité sur la ville ciblée. Pour être représentatif, ce travail doit être fait chaque jour sur un mois au minimum. Il offrira une vision claire sur l’activité qu’il est possible de réaliser et le potentiel de chiffre d’affaires envisageable.
Grâce à une étude rigoureuse, il est possible de déterminer le potentiel des villes ciblées.
Choisir une ville avec une activité annuelle stable, de moins de 200.000 habitants
Dans le choix d’une ville pour investir ou réaliser de la sous-location, il est préférable d’éviter les zones à forte saisonnalité. Les prix y sont souvent élevés et la rentabilité n’est possible que sur un courte période chaque année, ce qui peut représenter un risque.
De même, il vaut mieux éviter les grandes villes, qui imposent des contraintes réglementaires trop fortes pour lancer une activité de location en courte durée.
Il est donc conseillé de choisir des villes de moins de 200.000 habitants pour lancer son activité. Néanmoins, il faut s’assurer qu’il y ait un potentiel d’activité toute l’année en étudiant méthodiquement la concurrence. Il est également intéressant de regarder ce qui fait l’attractivité de la ville : nombre d’étudiants, grandes entreprises, salons et évènements ponctuels…
Les villes moyennes conservent encore un fort potentiel de développement dans le domaine de la location courte durée. Il est donc très intéressant de choisir ce type de villes pour y mettre en place son activité.
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