Pour les investissements immobiliers et locatifs, de plus en plus de personnes optent pour un montage financier avec une Société Civile Immobilière (SCI) soumise au régime de l’Impôt sur les Sociétés (IS). Quels sont alors les intérêts et les inconvénients de la SCI à l’IS par rapport à l’IR ? Quel est l’impact patrimonial et fiscal ?
Les points positifs de la SCI à l’IS
Une fiscalité plus avantageuse
Avec une SCI à l’IS, la fiscalité est la même que pour les entreprises. C’est une des principales différences avec une SCI à l’IR (Impôt sur les Revenus). Ainsi, l’imposition se fait sur les résultats de la SCI, définie comme une entreprise :
- Première tranche jusqu’à 38.500€ : imposition à 15%
- Deuxième tranche au-delà de 38.500€ : imposition à 26,5%
En plus d’une certaine facilité de calcul, ce mode d’imposition peut également être plus avantageux. En effet, à l’IR, l’imposition des revenus immobiliers dépend de sa propre tranche fiscale ; celle-ci variant en fonction des revenus déclarés (en particulier les salaires perçus). Les barèmes d’imposition sur le revenu évoluent en fonction du revenu fiscal de référence et sont de 0%, 11%, 30%, 40% et 45M au maximum.
A cela, il faut ajouter les cotisations sociales à payer, soit +17,2% de CSG/CRDS.
Exemple : tranche fiscale à 30% ⇒ imposition des revenus immobiliers à hauteur de 47,2%
On constate ainsi que la SCI à l’IS offre une fiscalité plus avantageuse qu’une SCI à l’IR.
La possibilité de déduire ses charges
En SCI à l’IS, il est possible d’abattre un certain nombre de charges. Il est ainsi possible de déduire les amortissements. Contrairement à la SCI à l’IR, à l’IS, il est possible d’amortir le bâti, les meubles et différents travaux de rénovation ou agrandissement.
Ce calcul d’amortissement permet de réduire, au sens fiscal, la rentabilité de son investissement et donc son résultat imposable.
En SCI à l’IS, il est également possible de déduire de son résultat les frais de notaire et les frais d’agence dans le cadre de l’acquisition de son bien. L’objectif étant toujours de venir diminuer le résultat de l’entreprise pour limiter l’imposition.
Ainsi, un des avantages de la SCI à l’IS est de pouvoir répercuter sur son résultat d’activité, les différentes charges, afin de minimiser son montant imposable.
La SCI à l’IS offre donc certains avantages par rapport à la SCI à l’IR. Néanmoins, il existe aussi des inconvénients, qu’il faut bien prendre en considération lors du choix de sa SCI.
Les points négatifs de la SCI à l’IS
Une forte taxation à la revente
Contrairement à une SCI à l’IR, lors de la revente d’un bien, la plus-value générée est soumise au régime des plus-values professionnelles.
Le montant de la plus-value réalisée est considéré comme du chiffre d’affaires et est intégré au résultat de l’entreprise. L’imposition est ensuite réalisée en fonction des barèmes habituels à l’IS :
- Première tranche jusqu’à 38.500€ : imposition à 15%
- Deuxième tranche au-delà de 38.500€ : imposition à 26,5%
Mais, il y a un inconvénient supplémentaire : le calcul du montant de la plus-value tient également compte des amortissements réalisés. Ainsi, la plus-value n’est pas calculée en fonction du prix d’achat, mais en fonction du prix d’achat minoré des amortissements déduits au cours des différents exercices. Cela fait ainsi mécaniquement augmenter le montant de la plus-value. La taxation de la vente également.
Exemple :
- Prix achat : 150.000€
- Amortissement : 5.000€ par an pendant 10 ans
- Prix de vente : 200.000€
⇒ Calcul de la plus-value : 200.000 – 150.000 – (5.000 x 10) = 100.000€
En SCI à l’IR, il existe également une taxation sur la plus-value, mais qui décroit au fil du temps (jusqu’à 0% à partir de 30 ans). Elle est très généralement moins forte que celle pour les SCI à l’IS et n’intègre aucun amortissement dans le calcul.
Une limitation de l’accès au bénéfice généré
Contrairement à une SCI à l’IR, qui permet d’utiliser les bénéfices générés directement, c’est un peu plus complexe pour une SCI à l’IS. En effet, pour pouvoir s’octroyer des revenus, il faut s’acquitter de la Flat Tax sur les montants retirés. Cela entraine une imposition supplémentaire de 30% sur les sommes prises sur le bénéfice réalisé (bénéfice déjà imposé à l’IS).
Ainsi, il est plus avantageux d’avoir une SCI à l’IR si l’on souhaite pouvoir vivre des revenus immobiliers générés.
Un accès au crédit bancaire plus difficile
Une SCI à l’IS est considérée par les banques comme une entreprise commerciale.
De ce fait, de moins en moins d’établissements bancaires accordent des crédits immobiliers classiques. Ils proposent à la place des prêts professionnels, qui intègrent des clauses moins intéressantes en termes de remboursement anticipé et qui ont des taux supérieurs. De plus, la durée d’emprunt est généralement limitée à 15 ans, ce qui a un impact non négligeable sur le cashflow mensuel.
À qui s’adresse la SCI à l’IS
La taxation à la revente étant très importante, la SCI à l’IS s’adresse à ceux qui ont des projets immobiliers sur du (très) long terme.
Cette formule s’adresse également à ceux qui veulent se constituer un patrimoine dans le but de le transmettre ensuite. La SCI à l’IS permet de revendre tout ou partie de ses parts de l’entreprise. Il est d’ailleurs recommandé de monter une SCI par projet immobilier. En effet, en cas de revente de parts, s’il y a plusieurs biens dans la même SCI, il ne sera pas possible de les distinguer, les part concerneront l’ensemble du parc.
Enfin, la SCI à l’IS, du fait de la Flat Tax sur les revenus retirés de l’entreprise, s’adresse à ceux qui n’ont pas besoin de l’argent généré comme d’un revenu d’activité. La SCI à l’IS favorisant la réutilisation des bénéfices pour d’autres investissements immobiliers.
Partager notre expérience et nos astuces avec vous
Le choix d’une SCI à l’IS ou à l’IR dépend de sa propre situation personnelle et de ses objectifs. Il faut bien prendre en compte les avantages et les inconvénients de chaque solution pour faire son choix.
L’appui d’un comptable est un véritable atout dans la définition de son projet et du choix du mode d’imposition de sa SCI.
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