Le HCSF, le Haut Conseil de Stabilité Financière, qui dicte les règles à suivre par les établissements bancaires, a indiqué que le mode de calcul différentiel des taux d’endettement devait s’arrêter prochainement. Ce calcul ne sera plus applicable, il faudra revenir à la méthode classique. Le calcul différentiel prenant fin, quelles vont être les conséquences pour les investisseurs immobiliers ?
Qu’est-ce que le calcul différentiel
Le calcul différentiel (ou calcul en différentiel) concerne les capacités d’emprunt pour un investissement locatif. Il permet de calculer un taux d’endettement en isolant l’investissement du reste des revenus et charges.
À savoir : quelque soit le mode de calcul de son endettement, un investisseur ne peut pas dépasser un taux de 33%.
La spécificité du calcul différentiel est qu’il se base sur un calcul relatif à chaque investissement. Chacun est ensuite intégré au calcul global du taux d’endettement.
Ainsi, le calcul différentiel tient compte de la rentabilité de chaque investissement avant de l’intégrer au calcul du taux d’endettement global. Pour simplifier l’explication : un investissement rentable n’impactera pas le taux d’endettement de l’investisseur.
La principale différence avec le calcul standard est qu’il permet de ne limiter l’impact sur le taux d’endettement, favorisant ainsi l’investissement. En effet, avec le mode de calcul standard, la rentabilité de chaque investissement n’est pas calculée. Pour simplifier l’explication : le taux d’endettement est calculé en fonction de tous les revenus et de toutes les charges. Il est donc mécaniquement plus haut, limitant ainsi l’accès aux financements bancaires.
Les conséquences du passage du calcul différentiel au calcul classique
Une baisse des possibilités d’investissement
Ce changement n’est clairement pas avantageux pour les investisseurs immobiliers. En effet, la méthode de calcul différentiel permettait de multiplier les investissements locatifs, sans dépasser le seuil d’endettement des 33%.
Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) est particulièrement strict quant au respect de cette règle fixant le taux d’endettement. Le calcul différentiel permettant de « jouer » avec les chiffres pour faire baisser ce taux, le HCSF a imposé la fin de ce mode de calcul.
La conséquence va être directe pour les investisseurs immobiliers qui vont voir leur taux d’endettement recalculé et ainsi réévalué à la hausse. Cela va fortement impacter les capacités d’emprunt de beaucoup d’investisseurs. Ce sera également le cas pour les primo-investisseurs qui verront leurs possibilités diminuées.
Exemple chiffré
Pour illustrer l’impact de ce changement, prenons un l’exemple d’un investisseur, salarié, locataire de son logement, qui souhaite acquérir un bien pour le proposer en location nue :
- Salaire : 3.000€ / mois
- Loyer personnel à payer : 800€ / mois
- Investissement : 250.000€ à crédit sur 20 ans, soit un remboursement de 1.228€ / mois
- Loyer à percevoir : 2.000€ / mois
À savoir : dans ses calculs, la banque ne retiendra que 70% du montant des loyers à percevoir, soit 1.400€ / mois dans ce cas.
À noter : dans calcul différentiel, si le cashflow négatif, cela fait augmenter le taux d’endettement, contrairement à un cashflow positif qui le diminue.
On constate donc que le calcul différentiel est plus favorable pour un investissement locatif. Dans le cas d’un calcul d’endettement classique, le taux dépassant 33%, il n’est pas possible d’obtenir un financement.
Les alternatives à fin du calcul différentiel
Il existe finalement peu d’alternatives pour contrer les effets de la fin de ce mode de calcul.
Il est bien entendu possible d’opter pour des solutions « lourdes » en montant une SCI à l’IS. Toutefois, cette solution ne sera pas la plus adaptée au plus grand nombre du fait de sa complexité.
L’une des solutions envisagées reste donc de travailler directement sur son taux d’endettement, que ce soit en allongeant ses durées de crédit pour avoir des mensualités plus faibles, ou en se positionnant sur des projets plus petits.
Partager notre expérience et nos astuces avec vous
Le calcul différentiel était plus avantageux que le calcul classique. Les règles allant prochainement changer, de nombreux investisseurs vont ainsi se retrouver pénalisés.
Pour pouvoir malgré tout lancer une activité de location courte durée, il existe la solution de la sous-location, qui permet de s’affranchir de l’acquisition d’un bien. C’est une manière de travailler dans l’immobilier sans avoir à investir. Même si cela ne permet pas de se constituer un capital, cela permet déjà de générer plus de revenus, qui pourront ensuite servir pour appuyer un investissement.
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