Lorsque l’on exerce une activité de location meublée de manière non professionnelle (LMNP), il est possible d’opter entre deux régimes fiscaux différents : au forfait ou au réel. Le choix est complexe à réaliser car il doit prendre en compte une multitude de facteurs, qu’il est important de bien avoir analysé.
Pour commencer, un petit rappel sur les spécificités du statut LMNP
Le loueur en meublé non professionnel (LMNP) est un propriétaire qui propose en location un ou plusieurs biens meublés lui appartenant.
Les conditions de base
Le propriétaire peut disposer du statut LMNP s’il remplit les conditions suivantes :
- Les recettes annuelles provenant de cette activité de location, par l’ensemble des membres du foyer fiscal, sont inférieures à 23 000 €.
- Les recettes locatives ne dépassent pas les autres revenus d’activité (du foyer fiscal total). Ces autres revenus sont ceux soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires, des BIC autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, des bénéfices agricoles et des bénéfices non commerciaux.
Le bailleur est considéré comme un loueur en meublé professionnel (LMP) si ces conditions ne sont pas remplies,.
Le bien en LMNP peut être un bien meublé loué à l’année ou proposé en location courte durée.
Un bien doit proposer tout le matériel nécessaire pour être considéré comme meublé :
- Des rangements
- Le matériel d’entretien
- Des plaques de cuisson
- Un réfrigérateur
- La vaisselle
- Un lit avec couette ou couverture
- Une table et des sièges
Un régime fiscal à choisir
Le statut LMNP permet de choisir entre deux régimes fiscaux :
- Le Micro-BIC
- Le réel
Communément appelé forfait, le régime fiscal du micro-BIC permet un abattement sur le chiffre d’affaires réalisé. Ainsi, le montant imposé est calculé sur 50% des revenus générés. Cet abattement est forfaitaire : pour le Trésor Public, il représente « la totalité de vos charges ». Il n’est donc pas possible de déduire d’autres charges en plus.
Pour le régime réel, aucun abattement n’est réalisé. Les impôts sont calculés sur le montant des bénéfices. Cela signifie qu’il est possible de déduire de son Chiffre d’Affaires toutes ses charges et amortissements.
|
Micro-BIC (forfait) |
Réel |
|
| Calcul du montant de base pour imposition |
CA – abattement de 50% |
CA – charges – amortissements |
Le régime Micro-BIC permet un calcul simplifié. Cela ne signifie pas pour autant qu’il est plus avantageux que le réel. En effet, cela dépend du montant des charges et amortissements par rapport au chiffre d’affaires réalisé.
À noter que le choix entre Micro-BIC et réel n’est possible que si le chiffre d’affaires annuel est inférieur à :
- 72 600 € pour une location meublée classique
- 176 200 € pour des meublés de tourisme classés
Au-delà, le régime fiscal est obligatoirement celui du réel.
Focus TVA
En LMNP, le propriétaire est exonéré de TVA.
Toutefois si le bailleur propose, en plus de la location meublée, trois des quatre prestations suivantes, l’ensemble des prestations sera soumis à TVA :
- Le petit déjeuner
- Le nettoyage quotidien des locaux
- La fourniture du linge
- La réception de la clientèle
Les démarches préalables indispensables
Avant tout, il est indispensable d’enregistrer son activité auprès du Greffe du Tribunal de Commerce. C’est à ce moment qu’il faut choisir son régime de déclaration LMNP.
Pour cela, il est nécessaire de remplir un formulaire P0i et de l’envoyer au Greffe du Tribunal de Commerce. Pour être en règle, il faut effectuer cette démarche dans les 15 jours suivant la mise en location du premier bien.
Cette étape est indispensable car elle permet de déclarer son activité à l’administration fiscale. En cas d’oubli, il est possible de le faire après le délai de 15 jours, mais il peut y avoir des conséquences financières. En effet, cette déclaration permet au Trésor Public de calculer l’impôt. Pour éviter les problèmes et d’être suspecté de fraude fiscale, il est préférable de bien respecter les délais imposés.
Quand choisir son régime fiscal ?
Au début d’activité
C’est lors de la déclaration P0i qu’il faut choisir entre le régime simplifié d’imposition (Micro-BIC) ou le régime réel. Cette déclaration doit être réalisée auprès du greffe du tribunal de commerce.
En cours d’activité
Il est possible de changer de régime d’imposition en en faisant la demande auprès de son service des impôts des entreprises (SIE). Il faut impérativement effectuer la demande avant le 1er février N au titre de l’année N pour une déclaration à déposer en N+1.
L’option d’imposition choisie est valable pour au moins 2 ans et se renouvelle automatiquement.
Les spécificités du régime Micro-BIC
Comme vu précédemment, le régime Micro-BIC permet de déduire un abattement de son chiffre d’affaires, qui, pour l’administration fiscale, représente « la totalité des charges du bien ».
Cet abattement est de 50% pour les biens meublés classiques. Celui-ci peut être porté à 71 % pour les meublés de tourisme classés.
Il est bien important de comprendre que cet abattement est un forfait qui se distingue des charges réelles. Il offre principalement deux avantages :
- Un pourcentage fixe qui peut être, dans certains cas, supérieur à la réalité. En effet, un propriétaire avec peu de charges est avantagé grâce à cet abattement forfaitaire.
- Une grande simplicité. L’abattement étant fixe, il n’est pas nécessaire d’avoir à justifier de ses charges. Aucune preuve n’est à fournir. Cela évite d’avoir à se constituer une liasse fiscale et de faire à un comptable pour s’assurer de la bonne constitution de son dossier.
Toutefois, dans de nombreux cas, les charges et amortissements peuvent représenter plus de 50% du chiffre d’affaires réalisé. Dans ces situations, il peut être plus intéressant de passer au régime réel, qui permet d’aller au-delà de l’abattement forfaitaire du Micro-BIC.
Enfin, au micro-BIC, l’abattement étant de 50% (ou 71% dans certains cas), cela signifie qu’au sens fiscal, un bénéfice est réalisé, ce qui induit une taxation. Une optimisation est possible grâce au réel afin de minimiser le montant de l’impôt à payer sur son activité LMNP.
Les spécificités du régime LMNP réel
Le principal avantage du LMNP au réel est de pouvoir réaliser une optimisation comptable et donc fiscale. L’objectif étant de limiter au maximum sa taxation.
Les éléments à prendre en compte
Le chiffre d'affaires
Tout d’abord, il faut déterminer le chiffre d’affaires. Dans le cadre du LMNP, celui-ci correspond à tous les loyers perçus au cours de l’année.
Les charges
Pour l’administration fiscale, il n’existe pas de liste exhaustive des charges déductibles. Toutefois, elles doivent répondre aux conditions générales de déduction des charges en BIC :
- Être exposées dans l’intérêt direct de l’exploitation ou se rattacher à la gestion normale de l’entreprise.
- Correspondre à une charge effective et être appuyées de justifications suffisantes.
- Être comprises dans les charges de l’exercice au cours duquel elles ont été engagées.
Ainsi, dans le cadre d’une activité de location meublée non professionnelle (LMNP), il est possible de prendre en compte les charges suivantes :
- Charges de copropriété
- Taxe foncière
- Frais de notaire (lors de l’acquisition)
- Frais de gestion
- CFE
Plus spécifiquement, dans le cadre d’une activité de gestion de locations en courte durée, il est possible de déduire des charges supplémentaires :
- Frais de fonctionnement du bien (électricité, eau, internet…)
- Frais inhérents à la gestion de l’activité (Channel Manager, assurances LCD…)
À noter que ces listes ne sont pas exhaustives. En effet, si l’activité entraine des charges supplémentaires, il est possible de les déduire. Par exemple, s’il est nécessaire d’utiliser son véhicule pour gérer les entrées/sorties, il est possible de déclarer des charges d’usure du véhicule, essence…
Les charges concernant la gestion de l’activité sont également déductibles. Ainsi, le cout d’un logiciel de gestion ou encore les prestations d’un expert-comptable peuvent être considérés comme des charges à déduire.
Il impérativement justifier les charges pour prouver qu’elles sont bien en rapport avec l’activité. Le montant de ces charges peut varier d’une année à l’autre.
Les amortissements
Définition des impôts : « comptablement, un amortissement correspond en principe à la prise en compte de la perte de valeur d’un bien du fait du temps et de son usage, constatée chaque année ».
Il est ainsi possible de déduire chaque année l’usure et la dévalorisation future. Les amortissements varient en fonction de ce qui est concerné. En effet, tout ne se dévalorise pas de la même manière dans le temps. Ainsi, le calcul de l’amortissement est différent suivant :
- Le bâti (murs, toiture, façade…)
- Le mobilier (meubles, fournitures…)
- Les travaux
Les durées d’amortissement varient et sont complexes à définir. C’est pourquoi faire appel à un comptable est important lorsque l’on choisit l’imposition au réel. Généralement, les durées sont les suivantes :
- Le bâti – 20 à 35 ans
- Le mobilier – 5 ans
- Les travaux – 10 ans
Exemple de calcul simplifié d’amortissement :
- Achat de meubles : 5.000€
- Durée d’amortissement : 5 ans
- Amortissement à déduire : 1.000€ par an pendant 5 ans
IMPORTANT
Pour déduire l’amortissement du prix d’achat des biens, il est impératif que les meubles et immeubles concernés soient inscrits à l’actif du bilan. On parle d’actif immobilisé.
Fiscalement la déduction de l’amortissement est limitée pour les locations meublées. La quote-part d’amortissement déductible ne peut pas dépasser la différence entre le total des loyers et les charges. C’est-à-dire que les amortissements ne peuvent pas générer de déficit.
Toutefois, si les charges sont supérieures au chiffre d’affaires, le résultat est déficitaire. Les amortissements peuvent alors être reportés sans limitation de durée (à condition que l’activité de soit déficitaire). Ainsi, les amortissements non déduits sont reportables sur les années suivantes sans limitation de durée.
À noter que si le bien est vendu, le report des amortissements n’est plus possible.
La justification des charges et amortissements
Il est recommandé, lorsque l’on choisit se régime, de faire appel à un comptable pour suivre et calculer les charges et amortissements. Tout devant être rigoureusement répertorié et comptabilisé, il est important de faire appel à un professionnel.
Pour pouvoir être déduites, toutes les charges doivent être justifiées. Il faut ainsi établir une liasse fiscale dans laquelle toutes les preuves apparaissent. Cette liasse fiscale est à transmettre à l’administration fiscale lors de la déclaration de résultats.
Concernant le report des amortissements dans le cadre d’une activité déficitaire, il est impératif de fournir à l’administration fiscale un tableau de suivi des amortissements dont la déduction est différée. Ce tableau doit être joint à la déclaration de résultats.
Le mode de calcul
L’administration fiscale se base sur le bénéfice réaliser pour calculer l’impôt à payer. Le bénéfice se calcule de la manière suivante :
Bénéfice = Chiffre d’affaires – charges – amortissements
L’administration fiscale calcule donc ensuite l’impôt à payer en prenant comme base le bénéfice réalisé. Le montant est calculé en fonction de :
- La Tranche Marginale d’Imposition propre à chaque investisseur (le taux varie de 0 à 45%à
- Des prélèvements sociaux (17,2%)
Le calcul se décompose ainsi :
Montant impôt = Bénéfice x (TMI + 17,2 %)
L’objectif avec ce mode de calcul est donc d’avoir un maximum de charges et d’ainsi de limiter son bénéfice. Il est même possible de se retrouver en déficit, c’est-à-dire d’avoir plus de charges et amortissements que de chiffre d’affaires.
L’intérêt du déficit
L’intérêt principal du déficit est qu’il permet de ne pas payer d’impôts. C’est pourquoi de nombreux investisseurs cherchent à maximiser leurs charges et amortissements.
D’ailleurs, le déficit d’activité créé est reportable sur 10 ans. Cela signifie que si l’activité est bénéficiaire les années suivantes, le déficit enregistré initialement baisse fiscalement le bénéfice réalisé.
Ce déficit d’activité, s’il dépend d’un bien, est reportable sur d’autres activités immobilières. Par exemple, si le bien A a un déficit d’activité de -2.000€ et que le bien B a un bénéfice de 1.500€, alors au global, l’activité LMNP aura un bénéfice de seulement 500€ sur l’année.
Cela permet de payer moins d’impôts sur la globalité.
IMPORTANT
L’activité LMNP entre dans la catégorie de revenus BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Dans ce cadre, un déficit dans cette activité n’a aucun impact sur les autres catégories lors de la déclaration de revenus.
Un déficit sur l’activité LMNP ne fera donc pas baisser les revenus à déclarer dans le cadre d’une activité salarié par exemple.
Comparaison micro-BIC versus réel
Le calcul
Pour pouvoir comparer les impacts de chaque régime fiscal, nous allons utiliser une base commune simple :
- Chiffre d’affaires : 1.500€ par mois, soit 18.000€ par an (en location courte durée)
- Acquisition du bien : 80.000€ (amortissement sur 30 ans)
- Travaux : 15.000€ (amortissement sur 10 ans)
- Meubles : 5.000€ (amortissement sur 5 ans)
- Crédit : 95.000€ sur 20 ans, soit 12.000€ d’intérêts sur 20 ans, soit 600€ par an
- Taxe foncière : 900€
- Charges diverses : 500€ (Channel Manager, logiciel comptable…)
- TMI : 30%
Les choses à bien prendre en compte
Pour rappel, dans les charges, il est possible d’intégrer tout ce qui concerne l’eau, l’électricité, les abonnements internet ou encore les charges de copropriété.
Concernant la déduction des intérêts d’emprunt, il faut bien avoir à l’esprit que ceux-ci sont plus importants en début de crédit. En effet, tous les prêts bancaires se remboursent de la même manière : d’abord les intérêts et ensuite le capital. Ainsi, le volume d’intérêts d’emprunt déductible diminuera avec le temps.
Pour calculer l’amortissement du bâti, il est important de savoir que tout le bien ne se dévalorise pas, en particulier le terrain qui conserve sa valeur à travers le temps. Il n’est donc pas possible d’amortir la totalité du prix d’achat du bien. Ainsi, le calcul de l’amortissement se fait de la manière suivante :
Amortissement annuel = prix achat x 85% / durée amortissement
Il est également possible de déduire les frais de notaire payés à l’acquisition du bien. Ils peuvent être déduits de deux manières :
- Ces frais peuvent être mis en charges la première année. Ils seront automatiquement reportés sur les années suivantes en cas de déficit.
- Ils peuvent être amortis sur la même durée que l’amortissement du bâti
Parmi les charges qu’il est aussi possible de déduire, il y a tout ce qui a trait à la gestion même de l’entreprise. Ainsi, les logiciels de gestion peuvent être considérés comme une charge. De même pour les frais de comptabilité, tant le logiciel de gestion comptable que le comptable lui-même.
Le montant des charges ayant tendance à diminuer dans le temps (intérêts d’emprunt, amortissements…), le choix de son régime fiscal ne doit pas se limiter à la première année d’exercice. Il est important de faire une simulation sur un temps plus long, pour bien prendre en compte toutes les variations.
La comparaison des résultats
En reprenant l’exemple ci-dessus, on constate que l’écart entre le réel et le micro-BIC peut être assez faible, si on le compare à l’ensemble du chiffre d’affaires réalisé (ici, 361,55€ sur 18.000€ de CA).
Pour pouvoir économiser cette somme d’impôt, il aura été nécessaire de conserver tous les justificatifs et de faire un travail administratif très rigoureux.
Par ailleurs, les amortissements et intérêts bancaires ayant tendance à diminuer au fil du temps, le volume de charges à tendance à baisser. Cela nécessite donc de se recréer des charges en effectuant de nouveaux travaux ou en rachetant des meubles.
Ainsi, sur la durée, dans ce cas présent, le régime réel est plus intéressant au départ, mais le régime Micro-BIC semble plus favorable sur le long terme.
Le choix dépendra donc de la stratégie de gestion et d’investissement choisie.
Un choix personnel qui peut nécessiter un accompagnement
Un régime fiscal à définir en fonction de sa situation
Le choix du régime fiscal du LMNP dépend de votre situation propre mais également de son évolution dans le temps.
Ainsi, pour l’achat d’un bien peu cher, où il y a peu de travaux et qui offre une très forte rentabilité, il sera préférable d’opter pour le régime LMNP Micro-BIC.
À contrario, avec une location meublée classique, donc moins rentable que de la location courte durée, et un bien nécessitant un investissement et des travaux importants, il vaudra mieux opter pour le régime réel. En effet, les charges étant très élevées, le bénéfice sera moindre.
De plus, comme on a pu le voir précédemment, de nombreuses charges ont tendance à diminuer avec le temps (amortissements et intérêt d’emprunt). Le choix de son régime fiscal doit donc prendre cela en compte en effectuant une simulation sur plusieurs années.
Enfin, pour les propriétaires ayant plusieurs biens, le choix doit être fait en tenant compte de la globalité de l’activité. Il faut prendre en considération chaque bien. Par exemple, avec le choix du régime réel, le bénéfice d’un appartement peut être gommé par le déficit d’un autre. Ce qui n’est pas possible avec le régime LMNP Micro-BIC.
Pour conclure, il est important de bien prendre en considération toute son activité et son évolution. Il ne faut pas hésiter à se faire accompagner. Un comptable est la personne la plus à même de vous guider dans votre choix. Il est également possible d’échanger avec d’autres entrepreneurs, pour comprendre la spécificité de leur situation. Enfin, vous pouvez rejoindre la communauté du sous-loueur, échanger directement avec nous pour développer votre activité et devenir financièrement indépendant.
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Une réponse
bonjour
merci pour ces explications mais je me pose encore des questions :
– la TMI est propre aux BIC (ou est ce celle de l ensemble de ses revenus ) ?
– et , question liée : les revenus micro BIC viennent il s ajouter aux Traitements et Salaires ?
– peut on et comment passer du mico BIC au réel ?