La location meublée offre de nombreux avantages, mais même s’ils sont peu nombreux, il existe des inconvénients. Les avoir identifiés est extrêmement important pour ne pas les subir.
Que ce soit par des baux d’un an ou via la courte durée, la mise en place de la location meublée est très fréquente. Un des principaux avantages de ce type de location est la fiscalité. En effet, celle-ci est nettement plus attractive en meublé qu’en nu. Contrairement à la location nue, qui a une fiscalité basée sur les revenus fonciers, la location meublée est calculée sur les bénéfices (BIC réels ou micro-BIC).
Location meublée offre également une meilleure rentabilité, particulièrement grâce à la courte et la moyenne durée.
Mais il existe quelques inconvénients qu’il est important d’avoir identifiés pour bien calculer sa rentabilité.
Location meublée - inconvénient #1
Une très forte augmentation de l’offre
Avec la crise sanitaire du au Covid-19, de nombreux propriétaires qui proposaient leurs biens en location courte durée, ont joué la sécurité en mettant leurs biens en location meublée classique. L’offre a donc très fortement augmenté, sans que la demande ait pour autant évolué. Cela a pour conséquence directe une baisse des prix des loyers.
En tant qu’investisseur immobilier, la conséquence est importante si l’on souhaite mettre son bien en location meublée classique. La rentabilité est inférieure à ce qu’il était possible de réaliser avant la crise du Covid-19.
Le phénomène est particulièrement visible dans les zones à forte saisonnalité, comme les stations de ski et les stations balnéaires.
Location meublée - inconvénient #2
Un turn-over plus important
En location meublée, le turnover est plus important qu’en location nue. L’attrait d’une location meublée est justement l’aspect temporaire et limité qu’elle offre au locataire. Cela est particulièrement vrai en courte durée, mais également en location meublé classique, où la durée des baux varie de 9 à 12 mois.
Cela nécessite donc une gestion plus régulière du bien, ce qui peut avoir un impact sur la rentabilité. Dans le cas où la recherche de locataires est confiée à une agence immobilière ou à une conciergerie, il faut prévoir un budget dédié. De même, il est fréquent de devoir effectuer quelques travaux de remise en état pour conserver l’attractivité du logement.
Ainsi, le fort turn-over de locataires implique un coût de gestion qui impacte directement la rentabilité du bien.
Location meublée - inconvénient #3
Un entretien plus régulier et plus important
Vu qu’il y a plus d’entrées et de sorties de locataires, il faut réaliser plus régulièrement l’entretien du bien. Le logement étant meublé, il est nécessaire de changer tout se qui a tendance à s’user (fauteuils, canapé, matelas…).
Ce phénomène est proportionnel au nombre de locataires différents utilisant le bien. Ainsi, l’usure des équipements sera encore plus importante en location courte durée.
De même, avec un fort turn-over de locataires, on constate une dégradation plus rapide des embellissements. Les cautions couvrent bien entendu les dégâts, mais pas l’usure (exemple : traces de roues de valise sur les plinthes, traces de passage sur les murs de l’entrée…).
Il est donc important de prévoir dans son budget un coût d’usure du bien. Chaque année, une somme de 5 à 10% des loyers collectés doivent être utilisés pour le maintenir en bon état (réparations et remplacements). Il faut bien le prendre en compte dans le calcul de son cash-flow.
Location meublée - inconvénient #4
Une faible fidélisation
Couramment, les baux de location meublée sont d’une durée d’un an. Toutefois, il est tout à fait possible de signer un bail plus long. Cela permet de conserver ses locataires plus longtemps et d’ainsi limiter le turn-over.
Pour amener les locataires à rester plus longtemps, il faut qu’il puisse personnaliser l’hébergement. Pour favoriser cela, il est conseillé de proposer de retirer au besoin des équipements pour qu’il puisse mettre ceux qu’il souhaite à la place (exemple : retirer le canapé meublant le bien pour qu’il installe le sien).
Cela permet une appropriation des lieux, ce qui fidélise le locataire. Cette fidélisation est une véritable source d’économie et donc d’optimisation de la rentabilité
Vous accompagner dans votre activité
Malgré ses quelques inconvénients, la location meublée reste très attractive. C’est de loin le modèle qui offre la plus grande rentabilité et qui est le plus intéressant fiscalement. Il faut donc bien intégrer dans ses calculs ces couts cachés pour bien faire ses calculs de cashflow et de rentabilité.
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