Pour se lancer dans l’investissement immobilier, il est très fréquent d’avoir recours à un financement par une banque. Pour cela, il est nécessaire d’obtenir un prêt immobilier.
Ces prêts ne sont pas accordés sans condition, la banque examinant de très près les situations des demandeurs. Dès lors, comment obtenir un crédit immobilier ?
Avoir une situation stable
La banque se base tout d’abord sur des éléments factuels en faisant un point sur la situation du demandeur au moment où il souhaite obtenir un prêt immobilier. Elle analyse ainsi ses revenus et ses charges.
Important
L’obtention d’un prêt immobilier ne dépend pas de la relation entretenue avec le conseiller bancaire. Elle s’appuie sur des éléments objectifs et factuels.
De même, dans le cadre d’un premier achat, le potentiel du projet pour lequel un crédit est nécessaire n’intervient que marginalement dans l’acceptation ou non du dossier.
Évaluation des revenus
Pour connaître les revenus, la banque demande généralement les derniers bulletins de salaire et l’avis d’imposition de l’année passée. Pour les demandeurs qui ont des sources de revenus différentes, tous les documents pouvant justifier de leurs niveaux sont à fournir (exemple : bilan comptable).
Les banques prêtent rarement aux personnes qui n’ont pas une situation stable. C’est-à-dire qu’elles privilégient toujours les personnes avec un revenu régulier et durable.
Définition des charges et crédits en cours
Pour déterminer les charges du demandeur, la banque demande généralement les trois derniers relevés de compte et fait un bilan des crédits en cours.
Cela permet de déterminer le montant nécessaire pour couvrir les charges courantes et de déterminer les capacités d’emprunt du demandeur. Ces capacités sont calculées en fonction d’un taux d’endettement maximum de 33% des revenus.
Cas particulier
Cette règle de 33% d’endettement peut être contournée pour les personnes ayant des revenus importants. En effet, la banque prend alors plus en compte le « reste à vivre » que le taux d’endettement. Cela signifie que la banque accorde un taux d’endettement supérieur si le demandeur conserve un montant mensuel assez important pour lui permettre de couvrir ses charges courantes sans difficultés.
Ainsi la banque, pour accorder un prêt immobilier, se basera principalement sur les éléments de revenus et charges du demandeur, plus que sur son projet. La question de la rentabilité de l’investissement ne rentre pas dans les critères de décision à ce stade.
Éviter d’avoir des crédits à la consommation
Les crédits à la consommation ont un impact direct sur les capacités d’emprunt pour un crédit immobilier. En effet, ils interviennent directement dans le calcul du taux d’endettement, limitant ainsi le montant des mensualités du prêt immobilier (et donc du capital qu’il est possible d’emprunter).
Définir le projet comme étant l’achat de sa résidence principale
Cette astuce s’adresse à ceux qui ne sont pas propriétaires de leur résidence principale.
En effet, bien qu’une mensualité de prêt immobilier et un loyer puissent représenter la même charge mensuelle pour un demandeur, ce n’est pas la même chose pour la banque.
Les propriétaires de leur résidence principale utilisent déjà leurs capacités d’emprunt (entièrement ou seulement en partie). Contrairement à un demandeur locataire qui a donc théoriquement toutes ses capacités d’emprunt (sauf autres crédits en cours).
En présentant son projet comme étant l’achat de sa résidence principale, le locataire a donc accès à toutes ses capacités d’emprunt. En effet, le loyer payé n’est pas pris en compte dans le calcul des capacités d’emprunt.
Rien n’empêche ensuite de « transformer » le bien destiné à être une résidence principale en résidence secondaire ou en investissement locatif.
L’importance d’avoir un premier projet viable
Bien que la banque n’accorde pas le premier crédit immobilier en fonction du projet proposé, il est indispensable pour le demandeur de réaliser un investissement viable, qui sera rentable.
Avoir un projet rentable est essentiel pour les investissements immobiliers qui viendront par la suite. Cela signifie que le premier projet doit à minima s’autofinancer : les loyers doivent couvrir toutes les charges (crédit, taxes, frais annexes…). En effet, pour les achats suivants, la banque analysera la capacité du demandeur à générer des revenus et surtout s’il ne réalise pas des investissements à perte, donc dangereux pour la banque.
Pour les demandes de financements au-delà du premier bien, la banque prend donc en compte les revenus locatifs générés.
A savoir
La banque ne prend en compte que 70% des revenus générés dans ses calculs. Il est donc essentiel de générer un cashflow positif, pour s’autofinancer aux yeux de la banque.
Prendre des services en plus du crédit
Associer des services supplémentaires (assurance immobilier, auto…) au crédit immobilier peut avoir un intérêt pour favoriser l’acceptation de la demande. Mais ce ne sera pas l’élément qui fera pencher la balance en faveur du demandeur.
Il faut plutôt voir cela comme un moyen de négocier le taux ou d’autres services annexes.
Comprendre le pouvoir de délégation des banques
En fonction du montant emprunté, le processus d’acceptation du financement varie. Ainsi, en général, en dessous de 100.000-150.000€, les agences ont la capacité de valider directement le crédit. Au-delà, le dossier est présenté au siège de la banque, qui se base sur une analyse informatique du dossier.
Cela signifie que sur les « petits » dossiers, le pouvoir de délégation accordée aux agences permet un traitement plus personnalisé, qui pourra prendre plus en compte l’aspect humain. Dans ce cadre, avoir des bonnes relations avec son banquier, avoir sa confiance permet de faciliter l’accès au financement.
Vous accompagner dans le lancement de votre activité
Il faut savoir que chaque banque a une politique différente au niveau des crédits pour un investissement immobilier. Certaines seront plus facilitatrices que d’autres. Les politiques appliquées varient également en fonction du temps et des objectifs du moment.
Pour un prêt immobilier, il est donc nécessaire (voire impératif) de démarcher plusieurs banques pour obtenir les meilleures conditions. Un dossier refusé dans une banque ne le sera pas nécessairement dans une autre. Idem pour les conditions (taux, assurances) qui peuvent énormément varier.
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