Airbnb, qui avait jusque-là un mode de commission bien distinct des autres plateformes de location, adopte prochainement un nouveau mode de calcul.
Décrite comme une « nouvelle gestion simplifiée » des prix, comment est-ce que cela fonctionne ? Et quelles sont les conséquences pour les propriétaires, en particulier pour ceux qui sont en micro-entreprise ?
Comment fonctionne la nouvelle gestion des commissions sur Airbnb ?
Auparavant, les commissions Airbnb étaient partagées entre le propriétaire et le voyageur
Dans le système en vigueur jusqu’au 7 décembre 2020, Airbnb applique une commission de 3 % sur chaque prix à la nuitée. Le reste des frais étant directement facturé au voyageur.
Les frais à la charge du voyageur n’ont jamais été très clairs : dépendant de beaucoup de paramètres, Airbnb indique qu’ils sont en moyenne 14,2%. En réalité, ils varient de 14 à 18 % (en plus des 3% facturés à l’hôte).
Le Simplified Pricing Airbnb : un calage sur le modèle de Booking avec une commission entièrement payée par le propriétaire
Le 7 décembre 2020 prochain, Airbnb change de principe de commission et se cale sur le même que son principal concurrent, booking.com.
Booking.com, a toujours appliqué des commissions claires : les frais sont de 17% et sont supportés intégralement par l’hôte, donc par le propriétaire. Le voyageur ne paie rien (précision : il ne paie rien directement, mais payant le prix complet, il paie indirectement la commission via le propriétaire qui la perçoit).
Il n’y a pas de frais supplémentaires portés par le client, si ce n’est la taxe de séjour.
Gros avantage en termes de visibilité sur le prix final payé par le client : il peut simplement comparer toutes les offres, sur différentes plateformes et le propriétaire peut facilement évaluer le montant des frais.
Anticiper le changement de commissionnement pour en profiter
D’ici au 7 décembre 2020, il est possible d’anticiper le changement du mode de commissionnement. Ainsi, au lieu d’avoir une commission pour l’hôte et une commission pour le voyageur, Airbnb propose à ceux qui anticipent d’avoir un taux de commission global de 14%, uniquement pour l’hôte.
Après le 7 décembre 2020, l’information n’est pas claire. D’après Airbnb, tous les propriétaires devraient voir les commissions passer à 15%. Sauf qu’il y a des informations qui circulent indiquant que jusqu’à la fin de l’année, le taux resterait à 14% et que ce sera seulement ensuite que le taux sera de 15%.
D’après les analyses faites par Airbnb, le changement est plutôt favorable aux propriétaires. En effet, ce changement, possible depuis plusieurs mois, a permis à ceux qui l’ont fait de voir leur volume de réservation augmenter de 17% en moyenne.
Le changement étant impératif et les effets encourageants, il est recommandé le faire au plus tôt.
Veillez à appliquer une cohérence tarifaire entre les Airbnb et Booking
Avec ce changement, il faudra bien penser à aligner les prix entre les deux plateformes afin de respecter une cohérence tarifaire. Surtout que la commission va être sensiblement identique entre Booking et Airbnb.
Une astuce pour ajuster vos prix sur Airbnb
Pour réviser vos prix, une méthode simple consiste à appliquer un coefficient de 1,17.
Pour rappel, jusqu’à présent, le propriétaire été prélevé de 3 % et le client payait une commission d’environ 14 %. Cette règle permet donc de prendre en considération les frais de l’hôte et les commissions du voyageur, sans impact sur le chiffre d’affaires.
Cette règle simple permet d’ajuster rapidement les prix, de sorte qu’une fois la nouvelle commission Airbnb collectée, le propriétaire conserve le même chiffre d’affaires.
Exemple
Ancienne commission
Prix de la nuitée présentée par l’hôte : 50€
Commission de l’hôte (3%) : 1,50€
Commission du voyageur (14%) : 7€
Prix final payé pour une nuitée : 57€
- CA de l’hôte : 48,50€
Nouvelle commission
Prix de la nuitée présentée par l’hôte : CA de l’hôte x 1,17 = 48,50€ x 1,17 = 57€
Commission de l’hôte (15%) : 8,50€
- CA de l’hôte : 48,50€
Quels sont les conséquences négatives de la simplification des commissions Airbnb pour les propriétaires ?
Un impact direct sur l’imposition et les cotisations
Les commissions, auparavant payées directement à Airbnb par le voyageur, devront désormais être collectées par le propriétaire. Cela entraine mécaniquement une augmentation du CA.
Donc pour les propriétaires qui sont au micro (micro-entrepreneurs ou imposés au micro BIC), qui ont une imposition calculée sur le chiffre d’affaires (aucune déduction de charge), l’augmentation du CA va mécaniquement augmenter leurs cotisations.
Cela peut donc avoir un impact significatif sur les nouvelles charges à supporter et donc sur la rentabilité.
C’est peut-être le moment justement de se poser la question du changement de statut, pour passer par exemple du micro au réel. En micro-entreprise, il est possible de passer en EI au réel : il suffit d’en faire la demande via un formulaire Cerfa. Changer pour une imposition au réel permet de déduire toutes les charges et de ne plus être imposé sur le chiffre d’affaires mais seulement sur le bénéfice réalisé.
La TVA qui va mécaniquement augmenter
Airbnb appliquant la TVA sur ses commissions, les propriétaires ne disposant pas de numéro de TVA vont être directement impactés :
« Selon la législation en vigueur dans la juridiction concernée, la TVA peut être facturée en plus des frais de service hôte. Les frais de service incluront ces frais de TVA le cas échéant ». En savoir plus…
Ainsi, les commissions Airbnb passant de 3 à 15%, le montant de la TVA qui en dépend augmentera mécaniquement. Les propriétaires en micro-entreprise ou en LMNP doivent donc anticiper qu’Airbnb prélèvera, non pas 15%, mais plutôt 17-18% de commission.
A noter que les propriétaires disposant d’un numéro de TVA ne sont pas concernés puisqu’ils la récupèrent.
Bien intégrer les commissions supplémentaires dans le calcul
Pour les propriétaires qui ont choisi d’opter pour des réservations strictes, il faut prévoir 2% de commission supplémentaires.
Au contraire, avec les modes « modéré » et « flexible », cette « sur-commission » n’est pas à supporter. De plus, les biens proposant ces modes d’annulation sont clairement mis en avant par Airbnb.
Il peut donc être judicieux de choisir la solution intermédiaire : le mode « modéré ». Cela évite d’avoir cette « sur-commission », tout en restant bien positionné dans les listings, sans pour autant perdre le contrôle des réservations.
Un impact direct sur les réservations longues durées
Auparavant Airbnb prenait nettement moins de frais aux voyageurs pour les réservations longues durée (10% contre 14 à 18% pour les courtes durées). Mais aucune information ne permet de savoir si ce dispositif sera conservé avec le changement de commission.
S’il n’y a pas de dégressivité de commission pour les locations longues durées, cela signifie que la rentabilité risque d’être impactée. En effet, les prix à la nuitée étant plus bas pour les locations longues, si le taux de commission n’est pas dégressif, c’est la rentabilité qui baisse mécaniquement.
Vigilance pour les utilisateurs de Channel Manager
Plusieurs cas de propriétaires utilisant les services d’un Channel Manager sont passés sans avis préalable, de l’ancienne à la nouvelle formule de commission.
Les frais n’étant pas les mêmes, il est important de rester vigilant pour réagir vite.
Y a-t-il un impact positif de cette simplification du calcul des commissions ?
Une possibilité d’accroitre légèrement son CA
Aujourd’hui, les voyageurs paient en moyenne 17-18% de commission (malgré les 14,2% affichés par Airbnb) et les hôtes 3%.
Ainsi, il est possible d’appliquer une augmentation du tarif de base supérieure à la nouvelle commission, sans que cela ne se ressente au niveau des prix finaux. Dans ce cadre, rien n’empêche d’augmenter les prix de 15 à 18% pour absorber la commission de 14% de Airbnb.
Ces quelques points d’écart génèreront un revenu modeste, mais appliqué à plusieurs appartements sur plusieurs mois, cela peut représenter un volume de marge supplémentaire non négligeable !
Une opportunité pour les conciergeries
De manière positive, les conciergeries sont également impactées. Enfin, seulement celles qui facturent un pourcentage sur le chiffre d’affaires réalisé par l’hôte.
Mécaniquement, le pourcentage destiné à la conciergerie augmente.
Attendez-vous à devoir renégocier si vous êtes dans ce cas-là. Si ce n’est pas le cas, vous bénéficierez donc d’une croissance de votre CA sans aucune action de votre part !
A contrario, si vous êtes propriétaire et que votre service de conciergerie vous facture sur le CA de chaque nuitée, pensez à bien déduire les frais Airbnb pour ne pas voir vos couts augmenter.
Vous accompagner dans ces changements
Avec ce passage du speed fee pricing au simplified pricing sur Airbnb, de nombreux changements attendent les propriétaires.
L’équipe de locationcourteduree.fr peut vous accompagner dans cette mutation, pour maintenir la rentabilité de votre activité, voire profiter de l’occasion pour l’augmenter !
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